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DEPOSITO CAUZIONALE CONTRATTO DI LOCAZIONE

  • Luciana Maria Antonia Fogaroli

    Brusaporto (BG)
    04/02/2020 15:49

    DEPOSITO CAUZIONALE CONTRATTO DI LOCAZIONE

    Buongiorno

    il fallimento della società Alfa Srl di cui sono curatore è proprietario di un fabbricato concesso in locazione dalla società in bonis . Il contratto è proseguito dopo la sentenza di fallimento e a breve il fabbricato sarà venduto tramite procedura competitiva.

    Il conduttore versò a suo tempo un deposito cauzionale pari a tre mensilità , somma che il fallito non mi consegnò e pertanto non si trova nella mia disponibilità.

    Come mi devo comportare con il deposito cauzionale ? Chiaramente l'acquirente ne chiederà la consegna visto che subentrerà nel contratto di locazione.

    Ringrazio.
    • Zucchetti SG

      05/02/2020 20:08

      RE: DEPOSITO CAUZIONALE CONTRATTO DI LOCAZIONE

      La cauzione, che viene consegnata dal conduttore al locatore al momento della stipula del contratto di locazione, configura un pegno irregolare, nel senso che determina l'attribuzione in proprietà della somma data in deposito , con obbligo per il locatore, al termine del contratto, a riconsegnare non già quanto materialmente conseguito ma il tantundem. Questo comporta che tenuto alla restituzione della cauzione è il locatore al momento in cui il contratto di locazione cessa, indipendentemente dai rapporti interni tra i vari passaggi di disponibilità o di proprietà del bene locato nel frattempo avvenuti, che non hanno eliminato la locazione. Se quindi, cessasse oggi la locazione lei, come curatore del fallimento del locatore, dovrebbe restituire al conduttore la somma corrispondente all'importo della cauzione, anche se non ha trovato tale liquidità nell'attivo fallimentare; egualmente, chi acquista il bene locato dal fallimento e subentra nel contratto di locazione, alla scadenza dello stesso, dovrà restituire la cauzione al conduttore, indipendentemente dal fatto che questa sia stata o non trasferita all'acquirente.
      Fermo restando, quindi, l'obbligo accennato nei confronti del conduttore, nei rapporti interni al passaggio del contratto dovrebbe seguire il passaggio della cauzione, per cui è inevitabile che l'acquirente del bene, poiché alla scadenza ha l'obbligo restitutorio verso il conduttore, pretenderà che gli sia trasferito l'importo della cauzione.
      Per evitare controversie, è preferibile che sia stabilito prima della vendita la sorte di detta voce. Ad esempio si può dire nel bando di gara che il fallimento non trasferirà l'importo della cauzione perché a sua volta non ha rinvenuto tale somma, che sarà a carico dell'acquirente che dovrà costituire una nuova cauzione. Non è un grande vantaggio perché è chiaro che gli interessati terranno conto di tanto nel formula domande di partecipazioni alla gara, ma questa sembra la via più sicura per evitare un esborso ora e controversie in futuro.
      Zucchetti SG srl