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GESTIONE SPESE CONDOMINIALI RIPARTO - CONDOMINIO NON INTERVENUTO
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Elisa Rossi
FORLI' (FC)05/05/2025 14:47GESTIONE SPESE CONDOMINIALI RIPARTO - CONDOMINIO NON INTERVENUTO
Buongiorno,
ho il caso seguente, per la cui procedura (Tribunale di Forlì) sono nominata sia Custode che Delegato alla vendita:
- immobile oggetto di procedura esecutiva immobiliare locato, dove la procedura esecutiva incassa regolarmente il canone di locazione;
- spese condominiali non pagate dal proprietario alla data di apertura della procedura esecutiva immobiliare per euro X, per le quali il Condominio non risulta creditore intervenuto;
- ulteriori spese condominiali maturate successivamente all'apertura della procedura esecutiva, pari a Y, delle quali una parte risultano, sul prospetto dell'amministratore di condominio, indicate com "spese generali residenti"; si tratta totalmente di spese di gestione ordinaria;
- spese condominiali maturande (anno 2025, come da rendiconto preventivo del condominio) comprendenti lavori di manutenzione straordinaria (Z);
Si pongono i seguenti quesiti:
1. per quanto concerne le spese condominiali preventivate per l'anno 2025 quota straordinaria (Z), si chiede se debbano essere poste a carico della procedura esecutiva immobiliare (quindi a carico del creditore procedente) e quindi il Custode debba richiederne il pagamento al creditore procedente;
2. si chiede se debbano considerarsi a carico del creditore procedente anche le spese condominiali sorte successivamente alla notifica del pignoramento, seppur concernenti la gestione ordinaria del condominio, e se si, se anche la quota "spese generali residenti";
3. in generale si chiede delucidazione in merito all'applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c
Cordiali saluti
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Zucchetti Software Giuridico srl
06/05/2025 12:11RE: GESTIONE SPESE CONDOMINIALI RIPARTO - CONDOMINIO NON INTERVENUTO
Rispondiamo ai primi due quesiti osservando che in materia esecutiva il creditore (di norma e salvo quanto diremo tra un attimo) non può essere chiamato ad anticipare il pagamento le spese condominiali non versate dall'inquilino esecutato, né queste possono essere pagate con il ricavato dalla vendita in prededuzione.
Manca infatti per l'esecuzione individuale una previsione analoga a quella di cui all'art. 30 della l. 11 dicembre 2012, n. 220 (recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") anche qualifica prededucibili i crediti per oneri condominiali maturati dopo la dichiarazione di fallimento.
Dunque, il condominio per recuperare il suo credito dovrà intervenire nell'esecuzione e spiegare, con la necessaria assistenza di un legale, formale atto di intervento ex art. 499 c.p.c..
Sotto un diverso angolo prospettico, in materia di esecuzione forzata si pone il contiguo (ma non meno delicato) problema di comprendere se il creditore procedente possa essere chiamato ad anticipare le spese condominiali necessarie alla esecuzione di interventi di conservazione delle parti comuni, piuttosto che di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Sul punto, mentre taluni enfatizzano la funzione "gestoria" della custodia, intesa non solo con riferimento ad una attività di conservazione mera del bene ma funzionale a preservarne le potenzialità economiche (Trib. Reggio Emilia, ord. 15.6.05) con la conseguenza che individuano in capo al creditore l'onere di anticipare tutte le spese che a questo fine la custodia, previa autorizzazione del Giudice, ritiene necessarie a questo scopo, altri (Trib. Napoli, ord. 24.10.2014) limitano questa funzione ad una attività di tipo conservativo, per cui sarebbero chiedibili quali spese dell'esecuzione al creditore soltanto le spese funzionali a questo più limitato scopo. Infine, altri ancora, muovendo dall'assunto per cui il bene pignorato diviene un patrimonio autonomo e separato che costituisce centro di imputazione di rapporti giuridici attivi e passivi, di cui il custode è rappresentante d'ufficio in ragione del munus publicum conferitogli ex art. 560 c.p.c., le spese di custodia dovrebbero gravare in "prededuzione" sul ricavato della vendita quale "massa passiva" del patrimonio separato, sicché andrebbe escluso l'onere della relativa anticipazione a carico del creditore.
La tematica è stata recentemente sottoposta al vaglio dei giudici di legittimità, i quali hanno affermato che le spese necessarie alla conservazione stessa dell'immobile pignorato e, cioè, le spese indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell'immobile pignorato (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa dell'integrità del bene, quali le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata, essendo intese ad evitarne la chiusura anticipata, sono comprese tra le spese "per gli atti necessari al processo" che, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 8, il giudice dell'esecuzione può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente. Tali spese dovranno essere rimborsate come spese privilegiate ex art. 2770 cod. civ. al creditore che le abbia corrisposte in via di anticipazione, ottemperando al provvedimento del giudice dell'esecuzione che ne abbia disposto l'onere a suo carico (Cass. civ., 22.6.2016. n. 12877).
Quanto all'art. 63 disp. att. c.c. rileviamo quanto segue.
Ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".
Innanzi tutto va detto che la locuzione "anno in corso" non si riferisce all'anno solare, bensì all'annualità di esercizio.
Questo assunto è condiviso della prevalente dottrina e dalla giurisprudenza, la quale ha osservato che "In tema di ripartizione delle spese condominiali, l'espressione "anno in corso", di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all'approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l'anno solare". (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Negli stessi termini si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale "Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino").
Dunque, preliminarmente, al fine di individuare le spese condominiali insolute per le quali sussiste un vincolo di solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario, occorre individuare da quando decorre l'annualità di esercizio, e per fare questo è necessario avere riguardo alle delibere assembleari di approvazione dei bilanci e dei conti consuntivi degli esercizi che si riferiscono alle due annualità di cui le abbiamo detto.
Discorso diverso concerne i criteri da utilizzare per verificare se una data spesa sia o meno ricomprendibile nel biennio considerato dall'art. 63 citato dovendosi avere riguardo, a tal fine, alla natura della stessa, alla data dell'assemblea condominiale in seno alla quale la spesa è stata deliberata o a quella in cui la spesa è stata sostenuta o si è resa necessaria.
In questo contesto la summa divisio va operata tra spese necessarie per la conservazione o il godimento delle parti comuni e spese per la esecuzione di interventi di straordinaria manutenzione.
Con riferimento alle prime si è affermato che "l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa" (Cass., 18.4.2003, n. 6323).
Viceversa, in materia di interventi di straordinaria manutenzione, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).
In questi termini si è espressa anche la pronuncia citata nella domanda, ove si è affermato che "In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell'approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all'emissione, nei confronti dell'alienante - che non è più condomino - di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria". (Cass. n. 15547 del 22/06/2017).
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