Menu
Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
Offerta difforme all'avviso di vendita
-
Giovanni Imberti
Carru' (CN)26/05/2022 16:48Offerta difforme all'avviso di vendita
Buongiorno,
ho posto in vendita la piena proprietà di un immobile.
Vendita telematica asincrona.
Mi è pervenuta un'unica offerta da parte di due coniugi. Così formulata: il marito per la nuda proprietà, la moglie per l'usufrutto.
Secondo voi l'offerta è inammissibile secondo il principio per cui l'oggetto di trasferimento possono essere solo i diritti pignorati, ed il decreto di trasferimento non può costituire ex novo diritti di cui il debitore non era titolare, oppure è ammissibile ove si osservi che l'oggetto di trasferimento è comunque il diritto di proprietà, con la sola avvertenza che essa non viene acquistata per intero da un solo soggetto, ma da due, i quali divengono rispettivamente proprietari della nuda proprietà e dell'usufrutto?
Inoltre faccio presente che l'offerta è firmata da uno solo dei due coniugi e non è presente la procura rilasciata con atto pubblico o scrittura privata autenticata, dell'altro offerente in favore del soggetto che sottoscrive l'offerta con firma digitale.
Vi ringrazio e porgo un cordiale saluto
-
Zucchetti SG
28/05/2022 10:26RE: Offerta difforme all'avviso di vendita
In tema di esecuzione forzata si propone, periodicamente, il tema della possibilità che l'offerta di acquisto sia formulata da più soggetti, con previsione di una suddivisione pro quota tra essi del bene posto in vendita. La dottrina che si è occupata del tema non lo esclude, né del resto esistono interessi delle parti o di rilievo pubblicistico che impediscano una simile conclusione. Anzi, un argomento confermativo di questa possibilità si rinviene nel'art. 12, comma 4 del D.M. giustizia 26 febbraio 2015, n. 32, recante regole tecniche in materia di svolgimento della vendita telematica, il quale disciplina espressamente questa eventualità.
Più discussa, invece è la possibilità che il diritto venduto possa essere frazionato non sul versante quantitativo, ma da un punto di vista contenutistico, con attribuzione, per esempio ad uno dgli offerenti della nuda proprietà ed all'altro del diritto di usufrutto.
L'argomento normalmente speso a sostegno della tesi che nega questa possibilità riposa nel principio vi deve essere coincidenza tra oggetto di trasferimento e oggetto del pignoramento, nel senso che possono essere trasferiti solo i diritti pignorati, ed il decreto di trasferimento non può costituire ex novo diritti di cui il debitore non era titolare, poiché ciò si risolverebbe un uno modo di trasferimento atipico della proprietà.
Questa tesi tuttavia non ci convince perché ci sembra eccessivamente formalista. E' ben vero che può essere trasferito solo ciò che viene pignorato, ma è parimenti innegabile che nel caso prospettato oggetto di trasferimento verrebbe ad essere comunque il diritto di proprietà, con la sola avvertenza che essa non viene acquistata per intero da un solo soggetto, ma da due, i quali divengono rispettivamente proprietari della nuda proprietà e dell'usufrutto (Trib. Milano, 30 aprile 2001 ha ritenuto ammissibile questa possibilità).
Il vero problema nel caso prospettato è rappresentato, a nostro avviso, dalla mancanza della procura conferita dal coniuge non sottoscrittore all'altro.
Per comprendere il perché occorre partire dalla lettura dell'art. 177, comma primo, let. a) c.c., a mente del quale costituiscono oggetto di comunione «gli acquisti compiuti dai coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio, ad esclusione di quelli relativi a beni personali».
La regola generale stabilita dal nostro codice è dunque che se uno dei due coniugi in regime di comunione esegue un acquisto, esso ricade nella comunione a meno che non ricorra uno dei casi previsti dal successivo art. 179 c.c.
Orbene, fatta questa premessa, è accaduto nel caso di specie che i due coniugi non hanno semplicemente dichiarato di acquistare in regime di comunione legale, ma (da quello che ci sembra di capire) hanno domandato di acquistare ciascuno uni diritto, secondo un regime diverso da quello prodotto dalle regole della comunione.
Rebus sic stantibus, allora, riteniamo violata la prescrizione di cui al d.m. 32/2015 (art. 12, commi 4 e 5) il quale disciplina l'ipotesi in cui l'offerta di acquisto sia presentata congiuntamente da più soggetti, prescrivendo che in tal caso la trasmissione della domanda sia accompagnata dalla allegazione della procura, anche in copia per immagine, rilasciata dagli altri offerenti a colui che ha sottoscritto l'offerta, in caso di firma digitale, oppure al titolare della pec id, in caso di offerta trasmessa con pec id (precisiamo che ad oggi questa modalità non è materialmente praticabile perché i gestori di caselle di posta elettronica certificata non rilasciano pec id).
-
Scarica la nuova app
