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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA

Prelazione Contratto di Locazione - Bando d'Asta

  • Fabrizio Vagnoni

    San Benedetto del Tronto (AP)
    19/02/2020 14:31

    Prelazione Contratto di Locazione - Bando d'Asta

    Buongiorno,
    un conduttore con contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva, del capannone ad uso commerciale che utilizza per la propria attività, può far valere il diritto di prelazione presente nel contratto di locazione in fase di aggiudicazione provvisoria da parte di terzi?
    Il diritto alla prelazione nelle vendite forzate, è concesso soltanto al promissario acquirente di immobile da costruire e allo Stato per i beni di interesse storico e artistico?
    Non è concesso invece nelle vendite giudiziarie ne all'inquilino di un immobile commerciale (locazione immobili urbani art. 38 legge 392 del 1978) ne dal coltivatore diretto conduttore del terreno agricolo o dal confinante con il fondo?

    • Zucchetti SG

      24/02/2020 12:43

      RE: Prelazione Contratto di Locazione - Bando d'Asta

      Il quesito posto costituisce uno dei precipitati applicativi di due filosofie di fondo che, all'indomani della entrata in vigore della legge sull'equo canone, si sono fronteggiate nello studio della dinamica dei rapporti tra esecuzione forzata e locazione.
      Invero, taluni consideravano le nuove regole sulla locazione previste dalla legge l'espressione di un vero e proprio microsistema, prevalente rispetto alla disciplina dell'esecuzione forzata siccome disciplinata dal codice civile, cui norme in contrasto con quell'innovativo microsistema dovevano considerarsi tacitamente abrogate, come ad esempio l'art. 2923.
      Una opposta opinione rilevava invece che fossero proprio le peculiarità del processo esecutivo ad escludere da questo specifico contesto l'applicazione della normativa speciale (Cass. 4 aprile 1989, n. 1615).
      Con il tempo l'elaborazione giurisprudenziale si è fatta carico di trovare una soluzione di compromesso, la quale ha verificato di volta in volta la compatibilità dei singoli istituti previsti dalla normativa vincolistica con la disciplina e gli interessi sottesi all'esecuzione forzata.
      E così, venendo al tema della prelazione, Cass. Sez. III, 16 dicembre 1996, n. 11225 ha affermato che "Il diritto di prelazione che l'art. 38 della legge sull'equo canone riconosce al conduttore di immobili adibiti ad uso non abitativo, presuppone la volontarietà e la onerosità dell'alienazione. Pertanto la norma non trova applicazione nel caso di vendita forzata dell'immobile locato". Questo orientamento è stato successivamente ribadito da Cass., S.U., 11 febbraio 2004, n. 2576, che peraltro ha riconosciuto l'operatività della prelazione volontaria a seguito della scelta operata dal curatore fallimentare, di subentrare nel contratto "pendente" di affitto di azienda munito di tal clausola, ai sensi dell'art. 80 l.fall.

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