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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
REGIME EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
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Chiara Fabbroni
AREZZO26/01/2025 18:19REGIME EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
Buonasera sono a porre i seguenti quesiti:
1) In primis, vorrei avere conferma o precisazione che l'articolo 1 quater della legge 18 Dicembre 2008 n.199 (disposto che come noto consente agli ex ICIAP di partecipare all'esecuzioni e di acquistare con preferenza gli alloggi popolari) si applica solo nell'ipotesi in cui il soggetto esecutato sia il soggetto destinatario dell'alloggio popolare.
Faccio questo quesito perchè in una procedura dove sono delegata, il soggetto esecutato ha acquistato il bene liberamente da un altro privato, e l'unico titolo che parla di assegnazione della casa popolare è del 1971; mi chiedo dunque se la norma sopra richiamata valga all'infinito anche a fronte di successive vendite a soggetti privati, svincolati dai requisiti di assegnazione degli alloggi popolari (io riterrei di no perchè non vedrei l'interesse degli ex ICIAP ma attendo Vostra conferma).
2) Parimenti, sempre nella medesima procedura dove sono delegata ho ritenuto- come da mia informativa- che nel caso di specie non si ritenesse applicabile la particolare disciplina degli articoli 376-377 e 378, e ciò sul presupposto che nel mio caso non vi è alcuna trascrizione di convenzione e l'unico titolo (peraltro ultraventennale) che richiama la circostanza che trattasi di casa popolare è un atto notarile del 1971; nei successivi atti di trasferimento del 1985 e del 2004 nulla si dice al riguardo. Tra l'altro nel primo titolo del 1971, la disciplina delle eventuali successive vendite è disciplinata dalla legge del 14.02.1963 che non prevederebbe alcun limite allo statuto circolatorio del bene (non vi è prelazione ma solo un limite temporale alla prima cessione).
Pure in dipendenza della risposta di cui al superiore quesito, sono a chiedere se la mia interpretazione possa ritenersi esatta.
Ringrazio come sempre per il Vostro prezioso e puntuale contributo.-
Zucchetti Software Giuridico srl
28/01/2025 10:42RE: REGIME EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
L'art. 1-quater l. 18 dicembre 2008, n. 189, di conversione del d.l. 20 ottobre 2008, n. 158, recante misure urgenti per contenere il disagio abitativo di particolari categorie sociali, prevede che: "Gli immobili sottoposti a procedura esecutiva immobiliare o concorsuale, con le caratteristiche di quelli facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, e comunque non rientranti nelle categorie catastali A/1 e A/2, occupati a titolo di abitazione principale da un mutuatario insolvente, possono essere ceduti in proprietà agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, che li acquistano a valere su risorse proprie e senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica, con le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa di abitazione, al fine di favorire la riduzione del disagio abitativo e la riduzione delle passività delle banche. Gli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, provvedono a stipulare contratti di locazione a canone sostenibile con i mutuatari che occupano gli alloggi a titolo di abitazione principale".
Oggetto della norma sono immobili sottoposti a procedura esecutiva immobiliare e concorsuale che:
abbiano le caratteristiche di quelli facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica;
non rientrino nelle categorie catastali A/1 e A/2;
siano occupati a titolo di abitazione principale da un mutuatario insolvente.
Come si vede, la disposizione non richiede che l'assegnatario sia anche il debitore esecutato, per cui essa trova applicazione anche quando costui sia (come nel caso prospettato) un terzo acquirente.
Detto questo, gli ulteriori contenuti della norma sono del tutto criptici.
Invero, si prevede che questi immobili possono essere "possono essere ceduti in proprietà agli istituti autonomi case popolari".
Un primo dato che può ricavarsi è che non si è in presenza di un diritto di prelazione, poiché il legislatore parla di una "possibilità" cessione, laddove se avesse voluto confezionare un diritto di prelazione (cosa che per esempio ha fatto con l'art. 20 l. 24 dicembre 1993 n. 560) avrebbe potuto far specifico riferimento a tale istituto.
Detto questo, cosa si intenda per cessione è davvero difficile dirlo.
Interpretata alla lettera la norma starebbe a significare che, pur in presenza di una procedura esecutiva, in deroga alla regola generale della inopponibilità al creditore procedente ed ai creditori intervenuti degli atti di cessione posti in essere dal debitore esecutato (inopponibilità che trova la sua disciplina negli artt. 2913 e seguenti c.c.) costui potrebbe, ciononostante, vendere allo IACP, il quale dovrebbe versare il prezzo in favore delle banche, stipulando un contratto di locazione con il mutuatario esecutato (cedente) che abiti l'immobile.
Il quadro dunque che se ne ricava è quello di una norma che, attraverso questo meccanismo, è suscettibile di provocare la improseguibilità della procedura per il venir meno della proprietà del bene in capo all'esecutato. -
Chiara Fabbroni
AREZZO28/01/2025 20:08RE: REGIME EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
Ringrazio per la risposta.
segnalo tuttavia che vi sono interpretazioni dottrinali di segno diverso.
Ad esempio leggendo lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato 31-2021, a pagina 23 il riferimento alla disciplina delle legge 199/2008 e alla disciplina dell'articoli 1 commi 376-378 presuppone che il soggetto passivo dell'esecuzione sia il privato già assegnatario dei beni.
Nel mio caso, non comprendo quale possa essere la ratio di una norma che consenta all'IACP, pure a fronte del fatto che dal 1987 il bene è stato trasferito varie volte senza alcun riferimento ad una convenzione e o normativa che richiami l'edilizia convenzionata, di riacquistare un immobile che di fatto non possiede alcun limite alla sua libera circolazione. Questo ovviamente è una mia interpretazione.
Detto questo, in termini generali vorrei sapere che tipo di nullità determina il mancato rispetto dell'articolo 1 commi 376-379 della legge di bilancio e se detta nullità possa pregiudicare la validità dell'aggiudicazione del decreto di trasferimento in modo perpetuo.
Ringrazio per il Vostro contributo.
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Zucchetti Software Giuridico srl
30/01/2025 19:03RE: RE: REGIME EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
Rispondiamo volentieri alla ulteriore sollecitazione.
Lo studio del notariato in realtà non afferma che la procedura esecutiva deve necessariamente prendere contro l'assegnatario, ma si limita ad affermare "l'applicabilità delle disposizioni (almeno del comma 376 e 377) anche quando soggetto passivo dell'esecuzione sia il privato già cessionario/assegnatario dei beni".
Dunque: da un lato lo scritto limita la sua analisi alle disposizioni di cui alla legge 178/2020, e dall'altro afferma che queste disposizioni si applicano "anche" (e quindi non già "solo") alla esecuzione intrapresa contro l'assegnatario.
Detto questo, la nostra risposta era riferita, come richiesto nella prima domanda, a circoscrivere la portata soggettiva della l. 199/2008.
Quanto alla nullità, osserviamo che la lettera del comma 376 è impropria poiché il concetto di nullità non interessa la procedura, la quale semmai potrà essere dichiarata improseguibile, improseguibilità che a nostro avviso ove non sollevata tempestivamente d'ufficio o con il rimedio della opposizione agli atti esecutivi, non potrà travolgere l'aggiudicazione, ostandovi l'art. 187-bis disp. att. c.p.c.
Osserviamo infine che a nostro avviso i vincoli che derivano da queste norme sono opponibili al creditore procedente solo se esse risultano dai registri immobiliari, sulla scorta del regime di opponibilità che disciplina le obbligazioni propter rem, sebbene vada registrato anche una opposta scuola di pensiero la quale ritiene che ai fini dell'applicabilità della norma rilevino anche le informazioni acquisite, ad esempio, dallo stimatore.
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