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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
SERVITU' DI PASSAGGIO DA COSTITUIRE
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Elena Pompeo
Salerno25/03/2024 18:52SERVITU' DI PASSAGGIO DA COSTITUIRE
Il ctu riferisce "la superficie dei fondi serventi (non pignorati) necessaria per l'accesso ai cespiti pignorati è di circa 300 mq, e la servitù prediale di passaggio viene stimata per un valore complessivo di € 2.000,00 da ripartire in parti uguali tra i due lotti interclusi. L'importo della servitù è stato detratto dalla stima del prezzo a base d'asta. ". Tale servitù deve costituirsi prima della vendita oppure nell'avviso di vendita e successivamente nel decreto va inserita questa dicitura? grazie -
Zucchetti SG
26/03/2024 12:19RE: SERVITU' DI PASSAGGIO DA COSTITUIRE
La risposta al quesito formulato è necessariamente articolata.
Ai sensi dell'art. 1027 c.c. la servitù "consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario", con la conseguenza che la stessa permane al mutare del proprietario del fondo dominante e del fondo servente, tanto che il trasferimento del fondo non costituisce causa di estinzione della servitù.
Essa può costituirsi anche per destinazione del padre di famiglia - che è fattispecie non negoziale - la quale ricorre quanto due fondi (o porzioni del medesimo fondo) appartengono ad un unico proprietario, il quale abbia posto gli stessi, l'uno rispetto all'altro, in una situazione di subordinazione idonea ad integrare il contenuto di una servitù prediale e che, all'atto della loro separazione, sia mancata una manifestazione di volontà contraria al perdurare della relazione di sottoposizione di un fondo nei confronti dell'altro (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16842 del 20/07/2009).
La servitù ricorre solo se esistano opere o segni univocamente indicativi di una situazione oggettiva di subordinazione e di servizio che integri, de facto, il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente dalla indagine sulla volontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario ne determinarla o nel mantenerla.
Il requisito dell'apparenza (necessario ai fini della esistenza della servitù) deve configurarsi come presenza di opere permanenti e visibili destinate al suo esercizio (Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 14292 del 08/06/2017). Deve trattarsi, in particolare, di opere permanenti obiettivamente destinate al relativo esercizio ed attestanti in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, anche quando tali opere insistano sul fondo dominante o su quello appartenente a terzi. Ne consegue, ad esempio, che ove le opere visibili e permanenti consistano in un portone ed in un androne, siti nel preteso fondo servente e utilizzabili per l'accesso sia a quest'ultimo che al preteso fondo dominante, l'apparenza della servitù postula comunque il riscontro dell'univocità della loro funzione oggettiva rispetto all'uso della servitù stessa (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24856 del 21/11/2014).
In giurisprudenza è discusso se , affinchè una servitù per destinazione del padre di famiglia possa essere opponibile ai successivi acquirenti del bene sia necessario che le opere in cui essa si sostanza risultino visibili al momento del trasferimento di proprietà.
Il contrario avviso espresso da Cass., sez. II, 21 febbraio 2014, n. 4214 (ove si è affermato che "In tema di servitù costituita per destinazione del padre di famiglia, non si richiede, ai fini dell'opponibilità del diritto ai successivi acquirenti del fondo servente, la permanenza del requisito della visibilità delle opere destinate all'esercizio della servitù, necessario per il sorgere del diritto") in ragione della inesistenza di una norma che preveda la permanenza delle opere al momento del trasferimento del diritto (affermazione che questa sentenza ricava dal precedente costituito da Cass., sez. II, 19.7.1999, n. 7698) non ci convince.
Invero, poiché costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia determina la creazione del vincolo non in forza di una manifestazione di volontà negoziale, bensì per l'effetto di un fatto materiale consistente nell'asservimento della porzione di un fondo ad un'altra, affinché questa sia opponibile ai terzi acquirenti è necessario che il fatto costitutivo sia conosciuto o conoscibile, e quindi che le opere in cui essa si sostanzia siano visibili.
Sotto questo profilo ci sembra condivisibile quanto affermato da una risalente pronuncia della seconda sezione della Corte di Cassazione, la n. 1017 del 14 maggio 1962, ove si è detto che "La servitù per destinazione del padre di famiglia si intende stabilita ope legis e a titolo originario, per il solo fatto che, all'atto della separazione dei fondi o del frazionamento dell'unico fondo, le cose siano state poste o lasciate nello stato dal quale risulta la servitù ossia in una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio che integri, de facto, il contenuto proprio di una servitù. E necessario, perciò, che questa appaia in maniera non equivoca dalla situazione dei luoghi, allorché i due fondi o le parti dell'unico fondo, appartenenti in origine ad un unico proprietario, abbiano cessato di appartenere allo stesso soggetto, ossia risulti per la presenza di opere o segni chiaramente e univocamente idonei a dimostrarla, indipendentemente dall'indagine sulla volontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario nel determinarla e nel tenerla. L'apparenza e indispensabile per poter ritenere costituita questa servitù, essendo essa il solo requisito che possa richiamare l'attenzione dell'acquirente del fondo sull'esistenza della servitù stessa, dato che tale tipo di servitù non e soggetto a manifestazione di volontà, e perciò nemmeno soggetto a trascrizione".
Applicando questi principi all'esecuzione forzata, dove al pater familias si sostituisce il Giudice dell'esecuzione, se egli nulla dica in ordine allo stato dei luoghi lasciando la situazione di obiettiva subordinazione o di servizio corrispondente al contenuto di una servitù prediale, si concreta la fattispecie di cui al primo comma dell'art. 1062 citato.
In giurisprudenza, nel senso da noi prospettato si è implicitamente pronunciata Sez. III, 19 maggio 2022, n. 16219, la quale ha ritenuto che tale istituto è applicabile anche al processo esecutivo allorché la divisione del fondo sia stata disposta dal G.E. con frazionamento del terreno oggetto di vendita forzata, salvo che il Giudice non manifesti una volontà contraria anche tramite l'ordine di rimozione delle opere o dei segni apparenti della servitù.
Riteniamo dunque che sia opportuno richiedere al giudice di essere autorizzati a dare conto, nell'avviso di vendita, dell'esistenza della servitù che sarà costituita per effetto del decreto di trasferimento.
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