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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter
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Alessandro Pagliula
PERUGIA21/01/2019 11:55opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter
Nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare, quale delegato alla vendita, devo vendere un immobile strumentale, di norma operazione esente ma per la quale l'esecutato, in presenza di alcune condizioni, potrebbe optare per l'applicazione dell'iva nei modi ordinari. In fase di preparazione del bando, ho provveduto a mandare all'avv. che lo rappresenta, pec in cui chiedo espressamente che l'esecutato si esprima in merito all'opzione, con dichiarazione firmata, di volersi avvalere dell'opzione ex art 10, comma 1 n. 8 ter del dpr 633/72. In caso di di mancata risposta nei dieci giorni successivi, considererò l'operazione esente in fase di vendita e intendo mettere nel bando l'eventuale esercizio dell'opzione per meglio informare i terzi del trattamento fiscale dell'operazione e rendere così certi i costi dell'operazione per l'eventuale aggiudicatario. E giusto il mio operato? Cosa succede se l'esecutato cambia idea e mi manda l'opzione, non precedentamente esercitata, dopo l'aggiudicazione? Di fatto è una norma che funziona bene tra privati che si accordano prima e poi si recano dal notaio ma che in sede di vendita forzata è soggetta a interpretazione e a modalità operativa non certa ma che espone il delegato a gravi rischi. Inoltre a partire dal primo gennaio 2019, in caso di vendita devo emettere fattura elettronica per conto dell'esecutato e questo sarà pressochè impossibile in caso di mancata delega a emettere fattura per suo conto. Grazie per l'eventuale risposta -
Zucchetti SG
25/01/2019 11:00RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter
A nostro avviso il suo operato è stato corretto ed è immune da censure.
I trasferimenti immobiliari sono soggetti al regime naturale di esenzione dell'IVA, tranne che in alcuni casi, ricavabili dalla lettura degli artt. 10, comma primo, n. 8-bis) ed 8-ter d.P.R. n. 633 del 1972.
Poiché il pignoramento non priva il debitore della soggettività giuridica e della capacità di agire, quando le citate norme prevedono che il trasferimento immobiliare sia imponibile ai fini IVA su opzione della parte venditrice, detta opzione deve essere esercitata dal debitore esecutato (a differenza di quanto avviene in sede di fallimento, laddove il curatore subentra al debitore in tutte le obbligazioni tributarie collegate a beni acquisiti all'attivo fallimentare).
Le disposizioni appena menzionate prevedono, a proposito dell'esercizio dell'opzione, che essa sia esercitata dal cedente all'atto della cessione.
Come correttamente osservato nella domanda, il dato letterale è chiaro per il suo riferirsi ai ai trasferimenti negoziali, non già ai trasferimenti coattivi, sebbene sia noto che anche i trasferimenti che avvengono in sede esecutiva si qualificano, sotto il profilo fiscale, come "cessioni", sicché soggiacciono al regime tributario per esse individuato dal legislatore.
Il dato è pacifico in giurisprudenza, ove si è affermato che "La vendita in sede di esecuzione forzata di un bene facente parte di un'azienda va assoggettata all'IVA (ed alla imposta fissa di registro), atteso che l'art. 2 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, definisce al primo comma come cessioni di beni soggette ad IVA gli "atti a titolo oneroso che importano il trasferimento di proprietà", adottati nell'esercizio di impresa, senza distinzione tra la natura volontaria o coattiva del trasferimento". Cass. civ., sez. V, 7 luglio 2006, n. 15570.
Traslando questi concetti in sede esecutiva, e tenendo conto che ai sensi dell'art. 6, comma 4, d.P.R. 633/1972, la cessione si considera comunque effettuata al momento del versamento del corrispettivo, si dovrebbe ritenere che il debitore esecutato abbia la possibilità di esercitare questa facoltà fino a quel momento.
È evidente, tuttavia, che una opzione ermeneutica di questo tipo renderebbe impossibile fissare il prezzo di vendita in modo preciso e renderlo noto (attraverso i meccanismi pubblicitari di cui all'art. 490 c.p.c.), esponendo l'aggiudicatario ad una possibile variazione (anche considerevole) del prezzo finale di aggiudicazione, laddove in ambito negoziale il problema non si pone perché durante le trattative tra alienante ed acquirente il primo rende noto al secondo questo dato.
Ed allora, a nostro avviso occorre trovare la soluzione conciliando due opposte esigenze:
quella del debitore esecutato a scegliere se assoggettare o meno la cessione al regime opzionale dell'IVA; e quella della procedura a predeterminare in modo quanto più chiaro possibile i termini della vendita, al fine di evitare incertezze tra i potenziali offerenti, e quindi favorire la migliore collocazione del bene sul mercato.
Così prospettati i termini della questione, il nodo gordiano può essere sciolto anticipando al momento della pubblicazione dell'avviso di vendita il termine ultimo in cui rimettere al debitore la facoltà di scelta.
Questa soluzione, infatti, se consente di offrire al mercato una informazione sul prezzo di vendita precisa, dall'altro non pregiudica il debitore, poiché gli consente comunque di esercitare il proprio diritto potestativo.
Del resto ci sembra di poter dire che detta interpretazione non lo pregiudica rispetto a quanto accade nelle vendite negoziali, poiché anche in quell'ambito il venditore non può tenere in sospeso l'opzione iva fino al momento di stipula dell'atto (poiché se così fosse l'acquirente potrebbe rifiutarsi di concludere l'affare) dovendolo evidentemente comunicare in un momento procedente, almeno informalmente, e comunque si tratterebbe di un sacrificio (ove in ipotesi di questo si trattasse) che trova giustificazione nel superiore interesse, di rilievo pubblicistico, alla trasparenza della vendita ed al contenimento dei tempi della procedura.
Dunque, in conclusione, bene ha fatto il professionista delegato a rappresentare il fatto che il debitore aveva la facoltà di esercitare l'opzione IVA, avvertendolo che comunque il termine ultimo per la scelta era quello della esecuzione degli adempimenti pubblicitari.
In linea generale, suggeriamo di comunicare sempre al debitore che se intende esercitare scelte di carattere fiscale che riverberano i loro effetti sul prezzo di vendita, potranno farlo in qualunque momento, a meno che il delegato non abbia già provveduto alla esecuzione degli adempimenti pubblicitari. -
Linda Priori
Siena11/06/2019 17:30RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter
Buonasera,
mi riallaccio alla discussione sopra per richiedere un chiarimento.
Qualora in una esecuzione immobiliare con opzione iva si provveda all'aggiudicazione del bene, vi risulta che vi siano delle aliquote Iva diverse da applicare a seconda delle varie categorie catastali a cui appartengono gli immobili venduti (sia terreni che immobili)?
Qualora si provveda all'aggiudicazione dell'immobile, l'IVA deve essere immediatamente corrisposta assieme alla corresponsione della cauzione oppure viene calcolata e comunicata dal delegato successivamente, assieme alle spese?
Grazie mille per l'aiuto che ci offrite
Cordialmente
LP
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Zucchetti SG
16/06/2019 08:28RE: RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter
Certamente.
L'aliquota iva ordinaria per i fabbricati è quella del 22%.
Se poi l'acquirente possiede le condizioni per l'acquisto con le agevolazioni fiscali prima casa, e si tratta di abitazione diversa da quelle con categoria catastale A/1, A/8 ed A/9, (tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633/1972) l'aliquota sarà del 4%.
Detto altrimenti:
L'aliquota è del 10 % se si tratta del trasferimento di una unità immobiliare abitativa (secondo l'Agenzia delle Entrate, circolare 4 agosto 2006, n. 27/E ribadita, sul punto, dalla circolare 29 maggio 2013, n. 18/E, sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A" esclusa la categoria "A/10") non accatastata con categoria catastale A/1, A/8 ed A/9, e facente parte di un fabbricato "Tupini".
I fabbricati "Tupini" sono quelli identificati dall'art. 13 della L. n. 408/1949, nonché dal combinato disposto dall'articolo 1 della L. n.1493/1962 e dall'articolo unico della L. n. 1212/1967.
L'art. 13 li definisce come le "(…) case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso (…)", mentre l'art. 1 della l. n. 1493/1962 stabilisce che "(…) le agevolazioni fiscali previste per le case di abitazione non di lusso dalle leggi 2 luglio 1949, n. 408, (…) sono applicabili anche ai locali destinati ad uffici e negozi, quando, a questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra (…)".
Queste norme sono state oggetto di interpretazione autentica da parte della l. n. 1212/1967, la quale ha esplicitato che è necessario e sufficiente che ricorrano, congiuntamente, due condizioni:
a) almeno i 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;
b) non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.-
Valerio Garulli
Sant'Angelo in Vado (PU)01/03/2021 16:38RE: RE: RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter
Nell'ipotesi in cui debitore esecutato optasse per l'assoggettamento ad Iva dell'operazione ( ai sensi dell'art. 10 co. 1 n. 8 ter essendo impresa costruttrice con lavori ultimati da non oltre 5 anni ), il versamento della relativa imposta andrà eseguito direttamente in favore dell'impresa o nel complessivo saldo prezzo a mani del delegato che poi dovrà provvedere al versamento nei confronti dell'impresa ?
Ritengo sia più corretta la prima ipotesi.
Qualcuno ha avuto esperienze analoghe?
Grazie.-
Zucchetti SG
04/03/2021 06:39RE: RE: RE: RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter
Una delle problematiche classiche nell'ambito delle attività del professionista delegato legate al decreto di trasferimento attiene certamente agli adempimenti fiscali ad esso connessi, adempimenti che, nonostante la pluralità di interventi, le riforme del processo esecutivo intervenute nel 2005, nel 2006, nel 2014, nel 2015 e nel 2016 non hanno disciplinato.
Fra questi si segnala, in particolare, quello relativo all'assolvimento degli obblighi IVA legati all'ipotesi in cui l'esecutato, soggetto passivo dell'imposta sul valore aggiunto, non possa o non voglia emettere la fattura relativa al trasferimento dell'immobile a seguito dell'aggiudicazione, e (soprattutto) l'aggiudicatario non sia a sua volta soggetto passivo IVA.
Dunque, anche nella vendita forzata il meccanismo di funzionamento IVA necessita di un comportamento del soggetto cedente, il quale ha l'obbligo di emettere la fattura, di registrarla, di addebitare in rivalsa l'importo dell'imposta al soggetto acquirente, e di versare quindi l'imposta medesima nei termini di legge.
La dottrina che si è occupata di questa tematica, con specifico riferimento all'ipotesi di delega al notaio delle operazioni di vendita, ha evidenziato l'esistenza di un vuoto normativo, anche attraverso il raffronto con il fallimento, ove il problema non si pone in quanto, per espressa disposizione dell'art. 74-bis del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, gli adempimenti in materia di imposta sul valore aggiunto costituiscono un obbligo del curatore fallimentare, il quale deve emettere la fattura entro trenta giorni dal momento di effettuazione dell'operazione. Parimenti, ha constatato l'impossibilità di colmare tale vuoto normativo ricorrendo alla disciplina fallimentare, attesa la diversità fra la figura del curatore e quella del delegato, ove si consideri come il primo è organo della procedura (che continua l'attività dell'imprenditore assumendo la gestione del suo patrimonio), laddove il professionista delegato interviene esclusivamente nel compimento di uno o più atti del subprocedimento di vendita, che costituisce solo uno dei momenti in cui si articola il procedimento. Infine, ha delimitato l'area di maggiore problematicità del tema, ossia quella legata all'ipotesi in cui l'aggiudicatario non sia un soggetto IVA, posto che invece allorquando l'aggiudicatario sia un soggetto IVA, sullo stesso grava l'obbligo di c.d. autofatturazione ove il debitore non provveda, ex art. 6, commi 8 e 9, del d.lgs. 18 dicembre 1997 n. 471.
L'assenza di disciplina ha prodotto l'instaurarsi di prassi disomogenee presso i Tribunali, tendenti fondamentalmente a spostare l'obbligo di emissione della fattura o in capo al professionista delegato o in capo all'aggiudicatario.
A titolo esemplificativo, possono ricordarsi i seguenti diversi orientamenti:- fatturazione da parte del professionista delegato, facendo rientrare questa "operazione" nell'ambito della contabilità di quest'ultimo;
- fatturazione da parte del professionista delegato ma utilizzando la partita IVA del tribunale, indicando quale "numero" della fattura il numero di ruolo del procedimento cui la fattura si riferisce;
- onere dell'aggiudicatario di versare direttamente all'erario l'IVA dovuta in nome e per conto dell'esecutato.
La prima ha provveduto con la risoluzione 16 maggio 2006 n. 62/E, ribadita con la risoluzione n. 102/E del 21 aprile 2009.
La scelta di fondo seguita dall'Agenzia è stata quella di ritenere che obbligato ad emettere fattura in nome e per conto del contribuente e a versare l'IVA sia il professionista delegato delle operazioni di vendita.
L'Agenzia delle Entrate sottolinea come, se da un lato il custode giudiziario non assume la titolarità del bene oggetto di espropriazione forzata, che va riconosciuta pur sempre in capo al debitore, quest'ultima non si delinea come una titolarità piena nel suo esercizio, in quanto priva del potere dispositivo sul bene. Ne consegue che anche la soggettività passiva d'imposta del debitore esecutato deve ritenersi in parte "limitata" sotto il profilo dei concreti adempimenti che ne discendono, in particolare con riguardo agli obblighi di fatturazione e versamento del tributo. La procedura espropriativa del resto rappresenta un momento patologico nella circolazione del bene immobile, cosicché anche sotto il profilo della tutela degli interessi dell'erario, gli obblighi di fatturazione e versamento del tributo, non solo nell'ipotesi di irreperibilità del contribuente ma, in ogni caso, devono ritenersi accentrati nella procedura stessa.
Quanto affermato dalla risoluzione n. 158/E costituisce esplicazione di un orientamento già espresso in termini più generali dalla circolare n. 6 del 17 gennaio 1974, e dalla successiva risoluzione del 13 agosto 1974, in cui con riferimento alla figura dell'incaricato della vendita (commissionario, cancelliere, ufficiale giudiziario, istituto vendite giudiziarie) si era sottolineato come quest'ultimo ha l'obbligo di emettere la fattura con l'addebito della relativa IVA, precisandosi che l'IVA riscossa deve essere versata in tutti i casi in cui non sia possibile girare l'importo all'impresa esecutata, come ad esempio nel caso di irreperibilità di quest'ultima.
È evidente che rispetto a questi precedenti la novità dell'intervento ultimo dell'Agenzia si incentra sulla ritenuta natura "limitata" della soggettività passiva d'imposta del debitore esecutato, dalla quale l'Agenzia fa discendere la generalizzazione della soluzione secondo cui gli obblighi di fatturazione e versamento gravano sul professionista delegato in tutti i casi, e non solo nelle ipotesi di irreperibilità dell'esecutato.
La posizione dell'Agenzia delle Entrate appena illustrata è radicalmente diversa da quella contenuta nella circolare del Ministero della Giustizia (Direzione generale della giustizia civile, Ufficio I) n. 44/2006 del 5 dicembre 2006, ove si precisa che "tra gli adempimenti del delegato, rientrano tutti quelli connessi al perfezionamento del decreto, compresi quelli relativi al profilo fiscale e tributario, tra cui l'individuazione del regime fiscale a cui è assoggettato il bene, l'esatta liquidazione dell'imposta dovuta e, nel caso di immobile soggetto ad IVA, la comunicazione alle parti (aggiudicatario ed esecutato) dei rispettivi doveri connessi al versamento dell'IVA: per l'aggiudicatario, quello di versare l'importo alla ditta esecutata, per quest'ultima, quello di emettere fattura e di consegnarla all'aggiudicatario per la trasmissione alla Agenzia delle Entrate".
Rispetto alla discrasia delle posizioni espresse dai due dicasteri (e con la precisazione che quello che si è affermato è l'orientamento del MEF) è lecito domandarsi se esista la possibilità per l'esecutato di procedere personalmente agli adempimenti IVA.
A questo proposito occorre affrontare e risolvere il caso (posto dalla domanda) in cui il debitore esecutato manifesti tempestivamente al delegato la volontà di procedere personalmente all'emissione della fattura ed al versamento di quanto dovuto a titolo di IVA.
Sembra difficile negare in siffatta evenienza un "diritto" del debitore esecutato a poter procedere in tal senso, per due ragioni: in primo luogo perché manca una norma espressa che ponga esclusivamente in capo al professionista delegato l'obbligo di procedere in ogni caso alla emissione della fattura ed al versamento del tributo in nome e per conto del debitore; in secondo luogo, perché diversamente opinando sarebbe impedito al debitore di poter effettuare immediatamente compensazioni o detrazioni di IVA.
In una situazione di tal fatta, riteniamo tuttavia di escludere che il versamento della quota parte di prezzo possa essere versato direttamente in favore del debitore esecutato per consentirgli il versamento dell'imposta. Ciò almeno per due ordini di ragioni. La prima è che comunque il professionista delegato ha l'obbligo di ricevere il versamento del saldo, anche al fine di accertare la completezza e la tempestività del versamento, in ossequio all'incarico ricevuto, così come disciplinato dall'art. 591-bis c.p.c.; in secondo luogo viene in rilievo la necessità di scongiurare possibili problemi derivanti dal fatto che il debitore esecutato, ricevuto l'importo dell'IVA, non proceda al suo versamento (preoccupazione che a ben vedere costituisce la vera ragione della posizione assunta dall'amministrazione finanziaria nella circolare surrichiamata).
Ed allora, per operare in piena sicurezza, ricevuto il pagamento dell'IVA il delegato potrebbe concordare ad esempio con il debitore di recarsi in banca per eseguire il pagamento.
Concretamente più articolato è invece il caso in cui il debitore esecutato affermi di dover operare delle compensazioni adducendo un credito di imposta. In questa circostanza, al fine di evitare che la somma destinata al versamento dell'IVA sia distratta per essere destinata ad altro scopo, il professionista delegato ben potrà richiedere la produzione di una attestazione dell'Agenzia delle Entrate che certifichi il credito d'imposta del debitore.
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Marzio Postiglione
Angri (SA)28/02/2022 20:59RE: RE: RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter
Chiedo scusa ed aiuto. Nel mio caso l'immobile viene classificato come abitativo ma impropriamente utilizzato come ufficio ed accatastato come A/10, non credo identificabile quale immobile di lusso. L'esecutato ha esercitato opzione per imponibilità Iva. Si tratta non di società costruttrice ma di società di gestione di immobili. L'acquirente è un privato/consumatore. In questo caso si applica Iva? ed al 10 o al 22%? Imposta registro 200 ed ipotecarie al 3 e catastali al 1%?
Grazie
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Zucchetti SG
01/03/2022 15:44RE: RE: RE: RE: opzione per applicazione iva ai sensi dell'art 10 dpr 633/72 comma 1 n 8 ter
In base all'art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime "naturale" di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento;
2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;
3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l'opzione per l'imposizione.
Se invece si tratta di fabbricati strumentali (ossia fabbricati che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni) viene in rilievo l'art. 10, comma 8-ter D.P.R. 633/1972, a mente del quale sono esenti da iva le cessioni di questi fabbricati, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.
Per completezza osserviamo che secondo l'Agenzia delle Entrate (circolare 4 agosto 2006, n. 27/E ribadita, sul punto, dalla circolare 29 maggio 2013, n. 18/E), sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A" (esclusa la categoria "A/10"). Sono invece fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che "per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni") le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali "B", "C", "D", "E" e nella categoria "A10" qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.
Detto questo, per rispondere alla domanda occorrerebbe in primo luogo comprendere se l'immobile accatastato come A/10 è bene strumentale (come a noi sembra), sulla scorta di quanto abbiamo detto. Se fosse un bene strumentale l'aliquota sarebbe quella del 22%.
Se non lo fosse, si potrebbe avere un'aliquota del 10% qualora lo stesso rientrasse in un fabbricato "tupini", secondo la definizione che abbiamo sopra dato di questa categoria di immobili.
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