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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
Offerta di acquisto per la vendita senza incanto da parte di due soggetti e relativo verbale di aggiudicazione
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Chiara Fabbroni
AREZZO15/09/2022 20:13Offerta di acquisto per la vendita senza incanto da parte di due soggetti e relativo verbale di aggiudicazione
Buonasera,
in qualità di Delegato alla Vendita mi trovo ad affrontare il seguente caso, a fronte della prossima vendita di un Lotto Unico per la quota di 1/1 del diritto di piena proprietà.
Invero sono stata contattata da soggetti che vorrebbero acquistare il Lotto per quota indivisa e cumulativamente per l'intero (esempio due fidanzati o due soggetti coniugati in regime di separazione dei beni). In questo caso, mi vengono i seguenti quesiti da porre sia per quanto attiene la presentazione dell'offerta che la redazione del verbale di aggiudicazione. In particolare:
1) Per quanto riguarda l'offerta, gli offerenti che dichiarano di comprare cumulativamente l'intero devono anche specificare la quota di cui ciascuno chiede il trasferimento? Ad esempio il 50% ciascuno?
2) Inoltre, laddove nell'offerta specificano il termine di versamento del saldo prezzo, devono anche scrivere che si obbligano solidalmente al relativo versamento del residuo prezzo e spese?
3) In fase di asta entrambi gli offerenti possono fare i rilanci?
4) Infine, ma non ultimo per importanza, in sede di redazione del verbale di aggiudicazione, aggiudico ad entrambi i soggetti per quota indivisa e cumulativamente per l'intero? E parimenti devo dichiarare espressamente che entrambi sono solidalmente tenuti al versamento dell'intero saldo prezzo con conseguente decadenza di entrambi nell'ipotesi di mancato versamento?
Ringrazio anticipatamente-
Zucchetti SG
17/09/2022 11:31RE: Offerta di acquisto per la vendita senza incanto da parte di due soggetti e relativo verbale di aggiudicazione
Il tema posto dalla domanda è ricorrente nella pratica delle esecuzioni forzate, e costituisce fonte di (comprensibili) incertezze da parte degli operatori.
Il primo problema è quello della ammissibilità di una offerta di tal fatta, problema che i tribunali risolvono affermativamente, non essendovi ostacoli di ordine normativo in proposito.
È invece controverso (per quanto anche in tal caso l'opinione prevalente sia positiva) se due soggetti possano formulare congiuntamente offerta di acquisto dell'intero con trasferimento "frazionato" della proprietà (con attribuzione, per esempio, all'offerente Tizio dell'usufrutto ed all'offerente Caio della nuda proprietà). Trib. Milano, 30 aprile 2001 ha ritenuto ammissibili offerte di questo tipo (secondo noi correttamente). L'obiezione principale a questa scelta viene indicato nel fatto che in questo modo con il decreto di trasferimento verrebbero costituiti in capo agli aggiudicatari diritti diversi da quello pignorato (ed il decreto di trasferimento non può costituire ex novo diritti di cui il debitore non era titolare, poiché ciò si risolverebbe in un uno modo di trasferimento atipico della proprietà). Ad essa tuttavia ci pare di poter replicare osservando che comunque viene trasferita la piena proprietà seppur attraverso uno sua spacchettamento qualitativo.
Venendo alle questioni pratiche che l'offerta congiunta pone, riteniamo preliminarmente che nella offerta non vada necessariamente indicato che entrambi intendono acquistare per la quota del 50% ciascuno, potendosi applicare l'art. 1101 c.c., a mente del quale le quote si presumono uguali, salvo diversa volontà delle parti.
Spesso ci si interroga anche sul versamento della cauzione, a proposito del quale riteniamo che esso possa essere anche uno solo, eseguito da uno dei due offerenti, poiché l'art. 571, comma secondo, c.p.c., si limita a prevedere che l'offerente deve prestare cauzione, con la conseguenza per cui nel caso di offerta congiunta, allora, se la cauzione è prestata, il dettato normativo è rispettato (poiché l'offerente ha prestato cauzione), irrilevante essendo che il deposito sia stato eseguito da entrambi o da uno solo degli offerenti.
La fase della gara è certamente quella più delicata, poiché se si condivide l'idea per cui ogni rilancio è una nuova offerta, le alternative possibili sono due: o entrambi gli offerenti sono presenti, oppure quello assente deve delegare altri, con l'avvertenza che non potrà essere delegato l'altro offerente, in quanto a mente dell'art. 571 nella vendita senza incanto può essere delegato solo un avocato. In questi termini si è espressa Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2016, n. 8951 la quale ha ribadito che "in materia di espropriazione immobiliare, legittimato ex art. 571 c.p.c. a presentare l'offerta di acquisto - in caso di vendita senza incanto - è anche il "procuratore legale" dell'offerente (espressione da intendersi ormai sostituita con quella di "avvocato", e non riferibile invece al procuratore "non falsus").
Intervenuta l'aggiudicazione poi non è necessario specificare che entrambi sono tenuti in solido al pagamento dell'intero poiché ciò deriva dalla previsione di cui all'art. 11294 c.c., a norma del quale "i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente".
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