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Forum ESECUZIONI - LA FASE DELLA VENDITA
NON CONFORMITA' URBANISTICA
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Silvia Chiapperini
Brescia23/12/2022 14:38NON CONFORMITA' URBANISTICA
Buongiorno,
sono stata nominata delegato alle vendite di due lotti, catastalmente indipendenti e con 2 categorie catastali diverse (ufficio e attività commerciale), ma fisicamente collegate da una porta e in presenza di una non conformità urbanistica, rilevata dal CTU.
la non conformità è la privazione dell'unico bagno dell'ufficio in favore del bar e l'apertura della porta e le " forometrie" leggermente diverse dall'autorizzato.
l'ordinanza di vendita prevede 2 lotti, pertanto potrebbe essere acquistato da due soggetti diversi o anche acquistato uno solo e non l'altro.
la mia domanda è a chi spettano i costi di sanatoria e la correzione delle planimetrie catastali? come devo indicare nel bando tali problemi?
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Zucchetti SG
27/12/2022 19:16RE: NON CONFORMITA' URBANISTICA
La domanda richiede lo svolgimento di una premessa che ruota intorno ad un tema discusso, rispetto al quale si registrano scarse opinioni dottrinarie e prassi divergenti.
Se le due unità immobiliari sono state "collegate" da una porta, e questo collegamento le ha rese, di fatto, una unica unità immobiliare, a nostro avviso essi dovevano essere posti in vendita come un unico immobile (il caso più frequente è quello dei due appartamenti adiacenti "fusi" in un unico appartamento più grande). Ciò in quanto in tal caso non si è in presenza di due appartamenti, ma di un appartamento unico non riportato correttamente in catasto (a questo proposito va ricordato che il catasto deve fotografare la situazione reale, per cui il solo fatto che la situazione catastale riporti la presenza di due cespiti non giustifica la vendita delle due particelle come lotti separati).
Se poi gli immobili appartengono a proprietari diversi ed è stata pignorata una sola delle due particelle, riteniamo che quel pignoramento vada considerato come pignoramento della quota (rappresentata dalla particella originaria non più esistente), poiché il pignoramento della particella di fatto si configura come pignoramento non già di un bene autonomo ma quale pignoramento della porzione di un più esteso immobile.
A fronte di questa nostra opinione (la quale presuppone che le regole codicistiche che disciplinano la unione e la commistione si applichino anche ai beni mobili), si registra invece la diffusa prassi di porre ugualmente in vendita i cespiti, lasciando agli acquirenti l'onere di procedere alle variazioni catastali, oppure al ripristino dello stato dei luoghi.
Ciò detto, e venendo alla domanda formulata, riteniamo che se sarà necessario procedere a sanare gli abusi ed eseguire le conseguenti variazioni catastali, occorrerà distinguere due ipotesi:
le irregolarità che sono riferibili al singolo lotto saranno evidentemente a carico dell'acquirente del lotto medesimo;
se invece si tratterà di irregolarità comuni ai due lotti, i costi di sanatoria resteranno, pro quota, a carico di entrambi gli acquirenti, in ragione del valore delle rispettive proprietà, secondo le regole della comunione.
Quanto al paniere informativo che dovrà essere offerto in sede di avviso di vendita, il nostro suggerimento è quello di riportare quanto rilevato dallo stimatore, evitando di indicare una possibile ripartizione dei costi, atteso che si tratterebbe di compiere una valutazione frutto di scelte che potrebbero essere opinabili.
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