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Forum FISCALE - AREA FISCALE E TRIBUTARIA
gestione contabile canoni di locazione post fallimento
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Alessandro Caldana
Vicenza14/04/2021 15:34gestione contabile canoni di locazione post fallimento
Avrei il seguente quesito.
Fallimento di una srl immobiliare non costruttrice che aveva affittato ante procedura un appartamento di proprietà ad un privato: contratto ancora in essere; da una verifica in agenzia entrate il contratto risulta soggetto ad IVA.
La società prima di fallire non aveva mai emesso fatture per i canoni di locazione e mai inserito in dich. Iva alcun importo (ho pensato che eventualmente doveva compilare il rigo delle operazioni attive esenti ex art. 10) ma aveva solo registrato l'incasso in banca ed il ricavo.
Ho quindi i seguenti dubbi:
1. Avendo incassato nelle more alcune mensilità la procedura è obbligata all'emissione della fattura o può comportarsi come aveva fatto prima la società considerando che siano operazioni esenti e peraltro le uniche operazioni attive del fallimento?
2. Se così fosse, non venendo inserito in dich. Iva l'importo esente iva, l'iva sugli acquisti (fatture Fallco ecc) è comunque deducibile o dovrebbe scattare il prorata?
3. L'alternativa potrebbe essere quella di gestire la procedura con contabilità separata ex art. 36 così da detrarsi ugualmente l'iva acquisti maturata e così da evitare l'applicazione del PRO RATA?
Grazie.-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como29/04/2021 13:09RE: gestione contabile canoni di locazione post fallimento
Se l'impresa non è costruttrice, né ha effettuato su tale interventi di ristrutturazione, né si tratta di alloggi sociali, e si tratta (come parrebbe dal quesito) di una abitazione, ci stupisce che "da una verifica in agenzia entrate il contratto risulta soggetto ad IVA", dato che ciò sarebbe contrario al disposto dell'art. 10 del D.P.R. 633/72.Riteniamo quindi indispensabile un approfondimento della situazione, al termine del quale potranno verificarsi due situazioni:a) Se l'immobile rientra in una delle fattispecie sopra indicate (ovvero non sia abitativo, o vi siano stati effettuati interventi di manutenzione straordinaria, o sia alloggio sociale) e vi sia stata espressa opzione nel contratto per l'assoggettamento a IVA, per quanto riguarda i canoni ante fallimento vi è stata una palese violazione della norma da parte dell'impresa, ma non deve né può essere ora sanata dal Curatore (se non eventualmente per l'ultimo incasso a ridosso del fallimento, se pendono ancora, a tale data, i termini per l'emissione della fattura). I canoni successivi al fallimento dovranno essere regolarmente fatturati con IVA.b) Se invece non ci si trova in tali fattispecie o non è stata espressamente indicata nel contratto l'opzione per l'assoggettamento a IVA, i canoni erano e sono esenti e:- per il passato, l'impresa ha presentato ina dichiarazione IVA non corretta, e non ha quindi tenuto conto del pro-rata che ne sarebbe dovuto emergere, ma anche questa violazione non deve essere sanata ora dal Curatore- per il periodo post-fallimento, i canoni dovranno essere fatturati come esenti e ne deriverà pro-rata.Per quanto riguarda, in quest'ultimo caso, la possibilità di tenere una contabilità separata ex art. 36 del D.P.R. 633/72, ciò è possibile, tenendo ben presenti però i requisiti stabiliti dal terzo comma di tale articolo:- si deve trattare di attività diverse gestite con contabilità separata- deve esserne data "comunicazione all'ufficio nella dichiarazione relativa all'anno precedente"- la detrazione non spetta comunque "per l'imposta relativa ai beni non ammortizzabili utilizzati promiscuamente"
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