Menu
Forum FISCALE - AREA FISCALE E TRIBUTARIA
Terreni edificabili
-
Sonia Candela
Castelnuovo Berardenga (SI)28/06/2024 21:20Terreni edificabili
Gentili signori,
ho un fallimento che presenta un lotto composto da terreno edificabile e due terreni con costruiti due compendi immobiliari da 40 appartamenti popolari non ultimati e non accatastati. Il terreno è ancora iscritto nel catasto terreni.
Se prendessi come base il valore periziato di 2.100.000,00 l'IMU per il periodo fallimentare sarebbe abnorme. Il lotto è stato venduto a 666.000,00 dopo 4 anni.
Come debbo comportarmi?
Vi ringrazio infinitamente.
-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como05/07/2024 13:28RE: Terreni edificabili
Inquadriamo prima, nell'interesse anche degli altri frequentatori di questo Forum, il caso generale.
La risposta non può che essere ricercata sulla base delle seguenti disposizioni di legge:
- l'art. 1, comma 746, terzo periodo, della legge 160/2019, il quale stabilisce che "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo a ...",
- il comma 777 del medesimo articolo, a norma del quale "i comuni possono con proprio regolamento: ... d) determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati all'obiettivo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso"
- e l'art. 1, comma 161 della legge 296/2006, richiamato dal comma 776 sempre dell'art. 1 della legge 160/20109 attribuisce all'ente locale, in questo caso al Comune, il potere accertativo in ordine alle "dichiarazioni incomplete o infedeli o dei parziali o ritardati versamenti"
Il valore di aggiudicazione purtroppo non rileva, anche perché ben potrebbe sostenere il Comune che quanto ricavato non è "il valore venale in comune commercio", non essendo stata la vendita effettuata "in comune commercio" ma nell'ambito di una procedura concorsuale.
Si prospettano quindi due possibilità:
a) se il Comune, avvalendosi della previsione di cui al comma 777 sempre della legge 160/2019, ha predeterminato "per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili", il calcolo potrà essere effettuato sulla base di essi
b) se ciò non è avvenuto, la soluzione che ci pare più opportuna è definire con il Comune i termini di un possibile accordo preventivo con lo stesso in ordine alla quantificazione dell'obbligazione tributaria, definendo un importo calcolato non sul valore di perizia ma su quello di vendita, o comunque un valore intermedio che la procedura sia in grado di pagare. A tal proposito, potrebbe essere in primo luogo richiesto al Comune di liquidare l'imposta dovuta, ovvero quantificare quale sia a suo parere il valore di riferimento su cui calcolare l'imposta; sulla base della risposta ricevuta si potrà tentare di raggiungere un accordo.
Se il "valore automatico" derivante dal conteggio qui sopra descritto sub "a", ovvero se non sarà possibile concordare con il Comune un importo inferiore a quello di perizia, non resta che:
- pagare sulla base del valore di perizia, utilizzando oltre al ricavato altre risorse della procedura qualora addirittura il ricavo dalla vendita non sia sufficiente al pagamento dell'IMU, caso che purtroppo si presenta spesso (non nel caso in esame)
- dichiarare comunque un valore inferiore e al momento del pressoché certo accertamento radicare un contenzioso, con tutte le incognite in termini di costo, tempi e risultato che ben conosciamo.
Infine, ricordiamo che l'IMU è una spesa in prededuzione e soggiace pertanto alla regola generale di cui all'art. 111-bis l.fall., pertanto se non vi fosse certezza di riuscire a pagare tutte le prededuzioni, si rinvierà il pagamento al riparto finale, tenendo conto della prescrizione dell'ultimo comma di tale articolo: "Se l'attivo è insufficiente, la distribuzione deve avvenire secondo i criteri della graduazione e della proporzionalità, conformemente all'ordine assegnato dalla legge".-
Sonia Candela
Castelnuovo Berardenga (SI)30/06/2024 11:05RE: Terreni edificabili
Vorrei integrare la mia richiesta. A parte il prezzo di aggiudicazione, la legge sull'IMU prevede che i terreni edificabili andrebbero valutati partendo dai valori medi OMI. Potrei applicare questo metodo nel caso in esame? Se una ditta inizia a costruire, ovviamente non paga l'IMU sui fabbricati, giusto? Ma solo sul terreno edificabile.
Grazie-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como05/07/2024 13:44RE: RE: Terreni edificabili
Per quanto riguarda il valore a cui applicare le aliquote IMU, si veda l'altra risposta sul medesimo argomento data qui sopra, con la precisazione che riteniamo che le stime OMI, non provenendo dal Comune ma dall'Agenzia delle Entrate, non assolvano la funzione di cui all'art. 1, comma 777 dalla legge 160/2019 e quindi, almeno formalmente, non inibiscano il potere accertativo del Comune.
Per quanto riguarda i fabbricati in costruzione, il comma 746 del medesimo articolo stabilisce che "In caso di utilizzazione edificatoria dell'area ... la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione".-
Sonia Candela
Castelnuovo Berardenga (SI)03/07/2024 13:11RE: RE: Terreni edificabili
Buongiorno,
a qualcuno è accaduto? Il delegato alla vendita vorrebbe avere l'importo dell'IMU da versare al fallimento.
Grazie
-
-
-
-
Scarica la nuova app
