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Forum FISCALE - AREA FISCALE E TRIBUTARIA
E.I. locazioni registrate ante pignoramento pagamento imposta di registro
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Mariano Allegro
LODI07/03/2023 18:17E.I. locazioni registrate ante pignoramento pagamento imposta di registro
Buongiorno,
in una E.I. dove sono stato nominato, dapprima custode e poi delegato, ho riscontrato n. 2 locazioni registrate ante pignoramento e, quindi, opponibili alla procedura.
Relativamente ad un contratto, non mi è stato versato alcun canone, ragion per cui si è dato corso ad uno sfratto per morosità concluso positivamente per la procedura.
Per l'altro ho incassato solo il 22% della locazione annuale, talché il conduttore ha poi rilasciato volontariamente l'immobile staggito.
Partecipando ad alcuni convegni, valutando taluni testi e consultando le linee guida di alcuni Tribunali, ho riscontrato che molti ritengono necessario che il custode (o, come nel mio caso, il custode/delegato) debba "accollarsi" gli obblighi Tributari imposti all'esecutato, trovando il mio netto disaccordo salvo dove, per opportunità (ma solo per questa), necessita il maneggio del denaro proveniente dalla vendita dell'immobile (ad es. pagamento di R.A. I.V.A. etc.).
Tralasciando le questioni attinenti agli altri obblighi I.V.A., IRES o IRPEF, quello che mi disorienta è l'obbligo del versamento annuale dell'imposta di registro concernente le locazioni citate in apertura, ovvero quella per la chiusura delle stesse.
Le domande sono due:
1) In ordine al contratto per il quale si è dato corso allo sfratto per morosità, il custode/delegato è tenuto a versare l'imposta di registro annuale e per la cessazione di detto contratto ?
2) In ordine al contratto che è stato rescisso unilateralmente dal secondo conduttore che ha versato solo il 22% della locazione, il custode/delegato è tenuto a versare le medesime imposte ?
E' pur vero che l'imposta annuale deve essere versata a prescindere dall'incasso della locazione, ma l'obbligazione tributaria è imposta dalla legge al locatore e non al custode/delegato il quale, come detto, realizza il pagamento solo per motivi di opportunità.
Però la fattispecie mi propone il dubbio che se ottemperassi ai versamenti di che trattasi, per le annualità in cui è ricompresa l'attività esecutiva, andrei a depauperare ingiustificatamente la massa attiva distribuibile, pagando tributi non finanziati, o non totalmente finanziati, dai proventi cui si riferiscono.
Ringrazio anticipatamente per la risposta.
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Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como18/03/2023 18:19RE: E.I. locazioni registrate ante pignoramento pagamento imposta di registro
Non ci è del tutto chiara la parte del quesito nella quale si parla di "maneggio del denaro proveniente dalla vendita dell'immobile", poiché tutte le spese dell'esecuzione non possono che essere pagate con quanto ricavato dalla vendita dell'immobile ovvero con i frutti di esso maturati in corso di procedura. Ma tale dubbio è irrilevante per rispondere ai quesiti posti.
E ai quesiti non siamo assolutamente in grado di dare risposta certa, dal momento che non vi sono specifiche disposizioni su quali siano le spese maturate in corso di procedura che possono/debbono essere pagate utilizzando il ricavato e/o i frutti dell'immobile.
Se non soccorrono le indicazioni date dal Giudice dell'esecuzione ovvero in via generale dal Tribunale, né un appiglio si trova nel contratto di locazione, non vediamo altra soluzione, banalmente pratica, che chiedere al Giudice delegato l'autorizzazione a effettuare tali pagamenti, attenendosi poi ovviamente a quanto da esso disposto.
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