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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
disdetta contratto locazione ad uso non abitativo opponibile alla procedura in costanza di pignoramento presso terzi del...
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Anna Maria Carlucci
Salerno17/03/2023 10:45disdetta contratto locazione ad uso non abitativo opponibile alla procedura in costanza di pignoramento presso terzi del canone di locazione
Salve,
sono Custode di un capannone pignorato oggetto di contratto di locazione ad uso non abitativo opponibile alla procedura a seguito di rinnovo tacito antecedente alla notifica dell'atto di pignoramento del mese di novembre 2022 (precisamente stipula contratto 01.01.2016 scaduto il 31.12.2021 tacitamente rinnovato per ulteriori 6 anni fino al 31.12.2027).
Trattandosi di locazione non abitativa posso recedere dal contratto dal contratto in qualsiasi momento o c'è un arco di tempo entro il quale esercitare il diritto di recesso (vista che la prossima scadenza è prevista per il 31.12.2027) ?
il secondo quesito è il seguente: visto che il canone di locazione non viene corrisposto alla società debitrice bensì alla società creditrice che ha notificato all'attuale conduttore pignoramento presso terzi in virtù di un credito avanzato dalla società debitrice ed è intervenuta da più di un anno una ordinanza di assegnazione emessa dal giudice dell'esecuzione mobiliare la quale ha disposto che il canone deve essere corrisposto direttamente alla società creditrice, posso chiedere come custode al g.e. che il canone venga attinto alla procedura esecutiva immobiliare, la quale ha diritto a ricevere i frutti della custodia???
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Zucchetti SG
20/03/2023 09:54RE: disdetta contratto locazione ad uso non abitativo opponibile alla procedura in costanza di pignoramento presso terzi del canone di locazione
Le questioni poste sono diverse tra loro.
Con riferimento all'esercizio del diritto di recesso, la risposta va cercata nell'art. 27, commi 7 ed 8 della L. 27/07/1978, n. 392 (recante "Disciplina delle locazioni di immobili urbani").
Il comma 7 prevede che "È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione".
Dunque, per comprendere entro quali termini il custode, subentrato nel contrato, potrà recedere, occorre in primo luogo esaminarne le clausole e verificare se è stata prevista una facoltà di recesso anticipato.
Se così non fosse, l'esercizio del diritto di recesso potrà essere esercitato a scadenza del contratto, oppure nei soli casi previsti dalla legge.
Decisamente più articolata è la seconda questione.
Si tratta infatti di stabilire se debbano considerarsi sottoposti al pignoramento immobiliare i canoni di locazione che siano stato oggetto di un precedente pignoramento presso terzi che si sia concluso con ordinanza di assegnazione pronunciata ai sensi dell'art. 553 c.p.c. Detto altrimenti, v'è da chiedersi se l'ordinanza di assegnazione dei canoni sia opponibile al custode il quale pretenda dal conduttore il pagamento in suo favore dei canoni.
Si fronteggiano qui gli interessi contrapposti di due creditori: quello che ha eseguito i. pignoramento presso terzi dei canoni di locazione, e quello che ha, in un secondo momento, pignorato l'immobile oggetto della locazione, che peraltro potrebbe essere del tutto ignaro del precedente pignoramento dei canoni e della loro intervenuta assegnazione, per la quale non sono previsti speciali regimi pubblicitari.
La regolazione di questa fattispecie costituisce il precipitato di un interrogativo preliminare che ruota intorno alla natura del provvedimento di assegnazione pronunciato dal giudice del pignoramento presso terzi.
Occorre cioè stabilire se detta ordinanza determini un trasferimento coattivo dei crediti pignorati, oppure se il credito continui a comporre il patrimonio dell'esecutato fino al momento in cui il conduttore pignorato non ne esegua il pagamento; ciò in quanto, mentre nel primo caso si avrà che la fuoriuscita del credito dal patrimonio del debitore impedirà l'esercizio su esso della garanzia patrimoniale generica, nel secondo il pignoramento potrà colpire anche i canoni poiché "appartenenti" all'esecutato.
Sul punto la giurisprudenza della cassazione ha affermato a più riprese che "In tema di espropriazione presso terzi, l'ordinanza di assegnazione al creditore del credito spettante verso il terzo al debitore esecutato, non impugnata con l'opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all'art. 617 cod. proc. civ., opera il trasferimento coattivo ed attuale del credito al creditore pignorante, producendo una modificazione soggettiva del rapporto creditorio e la conclusione dell'espropriazione. Peraltro l'assegnazione del credito, in quanto disposta in pagamento salvo esazione ai sensi dell'art. 553 cod. proc. civ., cioè "pro solvendo", non opera anche l'immediata liberazione del debitore esecutato verso il creditore pignorante, la quale si verifica soltanto con il pagamento che il debitore assegnato esegua al creditore assegnatario (art. 2928 cod. civ.), momento nel quale questi realizza il pieno effetto satisfattivo dell'assegnazione che, quindi, integra una "datio in solutum" condizionata al pagamento integrale" (Cass., sez.1, 11/12/2007, n. 25946; negli stessi termini Sez. 1, 31/03/2011 n. 7508).
L'assunto, risalente nel tempo, ed esplicitato già dal Cass., Sez. 3, 14/07/1967, n. 1768 ci sembra del tutto condivisibile, ed è coerente con la ricostruzione sistematica del dato normativo, laddove si osservi che il codice civile, dopo aver previsto all'art. 2919 che la vendita forzata produce il trasferimento della proprietà, aggiunge all'art. 2925 che gli stessi effetti produce l'assegnazione, rimarcando solo, all'art. 2928 c.c., che l'assegnazione dei crediti avviene salvo esazione, per cui il debitore è liberato solo al momento della riscossione del credito assegnato.
Se così è, la necessaria conseguenza dell'intervenuta ordinanza di assegnazione dei crediti pignorati non può che essere quella per cui il pignoramento immobiliare non potrà ritenersi esteso ai canoni di locazione poiché essi ormai non appartengono più al debitore, e quindi su essi non potrà attuarsi la garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c.
Non pare che questa ricostruzione debba possa essere incrinata sulla scorta dell'assunto, peraltro pacifico in giurisprudenza, secondo cui "La natura consensuale del contratto di cessione di credito comporta che esso si perfeziona per effetto del solo consenso dei contraenti, cedente e cessionario, ma non anche che dal perfezionamento del contratto consegua sempre il trasferimento del credito dal cedente al cessionario, in quanto, nel caso di cessione di un credito futuro, il trasferimento si verifica soltanto nel momento in cui il credito viene ad esistenza e, anteriormente, il contratto, pur essendo perfetto, esplica efficacia meramente obbligatoria; pertanto, nel caso di cessione di crediti futuri e di sopravvenuto fallimento del cedente, la cessione, anche se sia stata tempestivamente notificata o accettata ex art. 2914 n. 2 cod. civ., non è opponibile al fallimento se, alla data della dichiarazione di fallimento, il credito non era ancora sorto e non si era verificato l'effetto traslativo della cessione" (Cfr, ex multis, Cass., Sez. I, 31 agosto 2005, n. 17590); invero, si tratta di una giurisprudenza formatasi in tema di fallimento, dove viene in rilievo l'esigenza della tutela della par condicio creditorum, e dove subiscono la sanzione della inefficacia anche i meri pagamenti eseguiti dopo la dichiarazione di fallimento, ai sensi dell'art. 44 l.fall.
Neppure sembra che la questione possa giovarsi del contributo offerto dalle previsioni di cui agli artt. 2812 e 2918 c.c.
La prima norma prevede che le cessioni dei canoni locativi sono inopponibili al creditore ipotecario "per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento"; la seconda invece stabilisce – per quanto rileva in questa sede – che "le cessioni ... di fitti non ancora scaduti ... non trascritte non hanno effetto, se non ... oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento". Infatti, entrambe le disposizioni si riferiscano alle cessioni volontarie del credito, tese come sono a predisporre strumenti di tutela del creditore (e dell'aggiudicatario) contro atti dispositivi posti in essere in suo danno dal debitore esecutato.
In relazione a questa norma va segnalata Cass. Sez. III, 6 dicembre 2022, n. 35876, secondo la quale "Le disposizioni dell'art. 2918 c.c. (relative all'opponibilità ai creditori dei fatti estintivi e/o modificativi dei crediti derivanti da rapporti di locazione, non ancora scaduti alla data del pignoramento) sono applicabili sia in caso di espropriazione diretta dei suddetti crediti sia in caso di espropriazione del bene locato che ad essi si estenda, quali frutti, ai sensi dell'art. 2912 c.c.; l'espressione «liberazione di pigioni e di fitti non ancora scaduti» ha riguardo ad ogni ipotesi di estinzione di tali crediti, compresi il pagamento anticipato dei canoni non scaduti e l'eventuale remissione del relativo debito". La pronuncia, inoltre, in un obiter, precisa che l'espressione «cessioni e liberazioni» sia idonea a ricomprendere «ogni ipotesi di perdita della titolarità di crediti non ancora scaduti da parte del debitore esecutato», ovvero «tutte le cause di estinzione dei crediti futuri oggetto di espropriazione, ivi incluso il pagamento anticipato, oltre che per le relative cessioni, non per la sola ipotesi di rimessione del debito», ma senza giungere ad affermare che essa abbracci anche le liberazioni non volontarie, per cui non si può ritenere che essa regoli i rapporti del pignoramento immobiliare con il pignoramento dei canoni.
Si tratta, comunque, di una questione aperta (soprattutto se si tiene conto della richiamata giurisprudenza formatasi in sede concorsuale), mancando precedenti giurisprudenziali di legittimità che si siano occupati ex professo del tema.
Peraltro, anche dal punto di vista di possibili profili di strumentalizzazione, nessuna delle soluzioni predicabili sembra completamente invulnerabile.
Invero, mantenere fermi gli effetti dell'ordinanza di assegnazione potrebbe consentire al proprietario di farsi pignorare i canoni di locazione per proteggerli dall'eventuale pignoramento immobiliare, il quale poi avrebbe scarsa possibilità di giungere ad una soddisfacente vendita, poiché si collocherebbe sul mercato un bene occupato incapace di produrre alcuna rendita.
Di contro anche la tesi per cui il pignoramento immobiliare travolge l'ordinanza di assegnazione dei canoni espone il creditore che abbia agito nelle forme del pignoramento presso terzi al rischio che il debitore si faccia successivamente pignorare l'immobile da un creditore compiacente (magari per un presunto credito avente un grado di privilegio superiore rispetto a quello del creditore che ha agito) per vanificare gli effetti della precedente procedura esecutiva.-
Anna Maria Carlucci
Salerno20/03/2023 13:52RE: RE: disdetta contratto locazione ad uso non abitativo opponibile alla procedura in costanza di pignoramento presso terzi del canone di locazione
Vi ringrazio per la celere risposta, ho verificato che nel contratto di locazione ad uso non abitativo vi è espressamente scritto che è possibile per il locatore effettuare disdetta del contratto entro 12 mesi dalla scadenza, sempre che ricorra uno dei motivi indicati nell'art. 29 L. 392/78, ciò significa che non posso come custode disdettare prima del 31.12.2026???? chi acquista il bene potrebbe trovarsi nella spiacevole situazione di avere un bene occupato per qualche anno senza percepire i frutti della custodia (canoni locatizi).
Con riferimento al secondo quesito mi pare di capire che non vi è giurisprudenza che si è pronunciata sul punto, orbene, dovendo relazionare al g.e. quale sarà la tesi su cui battere per ottenere un provvedimento che travolga l'oridannza di assegnazione dei canoni in favore del pignoramento immobiliare??-
Zucchetti SG
20/03/2023 14:29RE: RE: RE: disdetta contratto locazione ad uso non abitativo opponibile alla procedura in costanza di pignoramento presso terzi del canone di locazione
La richiesta di precisazioni ci consente di chiarire un concetto. il fatto che siano stati pignorati ed assegnati i canoni di locazione non significa che l'acquirente sarà proprietario di un bene di cui non potrà percepire i frutti.
Infatti, occorre considerare che con il decreto di trasferimento l'aggiudicatario subentrerà al vecchio proprietario, esecutato, nel rapporto locatizio, per cui da quel momento avrà diritto a percepire i canoni di locazione, che non potranno essere più versati al creditore che li aveva pignorati. Il pignoramento dei canoni è un pignoramenti di crediti presso terzi, e cioè dei crediti che il debitore (locatore) ha nei confronti del conduttore. Quando il credito si estingue perché il debitore (locatore) non è più parte del rapporto sottostante, l'ordinanza di assegnazione cessa di avere efficacia.
Venendo agli argomenti da spendere per ottenere che siano acquisiti alla procedura esecutiva immobiliare i canoni di locazione, l'unica strada che ci pare percorribile è quella di invocare la giurisprudenza che si è formata in ambito fallimentare, anche se, come abbiamo detto, essa non ci persuade.
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