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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Immobile pignorato in affitto d'azienda
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Mattia Callegari
Venezia25/10/2021 09:57Immobile pignorato in affitto d'azienda
Buongiorno,
sono custode di un immobile pignorato facente parte di un'azienda affittata (albergo).
Il contratto di affitto d'azienda è stato stipulato ante pignoramento per atto pubblico NON TRASCRITTO nei pubblici registri immobiliari.
L'affittuario NON ha ha mai versato alcun canone post pignoramento alla procedura.
La mancanza di trascrizione può rendere l'affitto NON opponibile alla procedura?
In caso negativo, considerato che alle condizioni attuali riuscirei a vendere l'immobile solo con una forte svalutazione (ricordo che i canoni di affitto NON sono versati), il custode ha il modo di agire per la risoluzione del contratto per morosità o comunque per il rilascio dell'immobile? Come?
Ringrazio in anticipo per la cortese risposta e porgo distinti saluti.-
Zucchetti SG
30/10/2021 11:05RE: Immobile pignorato in affitto d'azienda
La domanda formulata richiede una risposta necessariamente articolata.
Anticipiamo tuttavia per ragioni di chiarezza la nostra conclusione, osservando che a nostro giudizio la locazione è opponibile ed il custode dovrà procedere ad intimare sfratto per morosità.
Cerchiamo di spiegare le ragioni di questa affermazione.
A norma dell'art. 1615 c.c., "Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa".
La distinzione tra locazione e affitto è tradizionalmente ancorata dalla Suprema Corte ad una duplice valutazione: una oggettiva ed una soggettiva. Sul primo versante, per aversi affitto occorre che l'oggetto della concessione di godimento sia dotato di attitudine produttiva. Dal punto di vista soggettivo viene invece richiesto che le parti abbiano considerato l'oggetto del rapporto in funzione del suo scopo produttivo. Così la cassazione, secondo la quale "Il criterio di distinzione tra contratto di affitto e contratto di locazione è oggettivo e soggettivo ad un tempo, nel senso che, perché si configuri un contratto di affitto è necessario non solo che il contratto abbia ad oggetto una cosa produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso (Cass. 19 gennaio 1995, n. 592).
Una particolare ipotesi di locazione di cosa produttiva è poi l'affitto di azienda, quest'ultima definita dall'art. 2555 c.c. quale complesso di beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa.
Questa funzionalizzazione unitaria consente di comprendere anche la distinzione tra affitto di azienda e locazione di un immobile unito ad un complesso di accessori o pertinenze. Infatti, quest'ultimo caso ricorrerà quando nella dinamica del rapporto le parti abbiano individuato un rapporto di subordinazione degli accessori e delle pertinenze rispetto alla cosa principale (si pensi alla locazione di un immobile che comprenda anche i tavoli e le sedie dell'attività di ristorazione che al suo interno viene esercitata (Cass. 15 ottobre 2002, n. 14647; Cass. 17 aprile 1996, n. 3627; Cass. 25 maggio 1995, n. 5787; Cass. 4 febbraio 1987, n. 1069; Cass. 11 novembre 1986, n. 6606; Cass. 2 marzo 1984, n. 1498).
La conseguenza è che mentre la locazione di immobile trova la sua disciplina all'interno della legge 392/1978, l'affitto di azienda non soggiace ad essa sicché la regolamentazione del rapporto – con riguardo alla durata, al corrispettivo, all'aggiornamento del medesimo e ad ogni altro aspetto – è integralmente rimessa alla volontà delle parti, senza alcun limite all'autonomia negoziale. Ciò sul rilievo per cui l'azienda costituisce un'entità complessa di beni destinata all'esercizio di un'impresa, con caratteristiche ed esigenze di natura economica, sociale e giuridica nettamente distinte da quelle di un immobile destinato ad attività commerciali (Cass. 10 maggio 1989, n. 2138, ALC, 1989, 694).
Una volta individuata la linea di demarcazione tra la locazione di immobile e l'affitto d'azienda, occorre stabilire se a quest'ultimo si applichi – ed eventualmente in che misura – la disciplina della locazione.
Affrontando il tema del trattamento del danno da ritardato rilascio dell'azienda affittata, la Suprema Corte ha osservato che tra le norme sulla locazione e quelle sull'affitto, compreso l'affitto d'azienda ricorre, nella trama codicistica un rapporto di genere a specie, per cui le norme sull'affitto di azienda sono speciali rispetto alle norme, generali, sulla locazione. Il precipitato di questo rapporto è quello per cui, se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto, deve farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normazione speciale.
Dunque, la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione all'affittante dell'azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell'art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull'affitto l'art. 1591 c.c. (Cass. 1º marzo 2000, n. 2306; Cass. 6 febbraio 2004, n. 2240; Cass. 11 luglio 2003, n. 10946)
Il dato normativo è plasticamente ricostruito da Cass. 28 gennaio 2002, n. 993, ove si legge che "In merito alla prima questione relativa all'applicabilità dell'art. 1591 c.c. all'affitto di azienda, osserva preliminarmente questa Corte che le norme generali sull'affitto sono contenute negli artt. 1615, 1627 c.c. Sparse in più luoghi dello stesso codice sono alcune disposizioni relative specificamente all'affitto di azienda (artt. 2112, ult. c.; 2557, c. 4; 2558 c. 2; 2562). Secondo l'opinione della dottrina maggioritaria, che ritiene questa Corte di condividere, il codice civile pone un rapporto di specialità fra le norme che ha dettato per l'affitto e quindi anche per l'affitto di azienda) e quelle previste per la locazione in genere. Tale rapporto è facilmente delineabile, sia perché le prime sono poste in una sezione del capo dedicato alla locazione, sia perché all'affitto è unanimemente riconosciuta una causa locatizia. Da ciò consegue che tra le norme sull'affitto e quelle sulla locazione corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie in esame non è regolata da norma specificamente prevista per l'affitto (e più in particolare per l'affitto di azienda) dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normazione speciale […] Fissato questo principio, va osservato che non vi è dubbio che la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione dell'azienda per scadenza del termine all'affittante, dia luogo al sorgere di responsabilità per il primo (Cass. 23 settembre 1995, n. 10105). In tema di affitto manca una disposizione che regoli i danni per ritardata restituzione, che invece trovasi tra le disposizioni generali sulla locazione all'art. 1591 c.c. Ne consegue che correttamente il giudice di appello, nel decidere la presente controversia, avente appunto ad oggetto la domanda di risarcimento di danni per mancata restituzione di azienda concessa in affitto, ha applicato l'art. 1591 c.c., non essendo lo stesso incompatibile con la normazione speciale sull'affitto, ed in particolare sull'affitto di azienda".
La premessa sin qui svolta ci consente allora di affermare che, mancando una disciplina che specificatamente regoli i regoli i rapporti tra pignoramento ed affitto d'azienda, troverà applicazione l'art. 2923 c.c. con la conseguenza che se il contratto di affitto ha data certa anteriore al pignoramento, esso è opponibile alla procedura.
Ed allora, applicando i principi stabiliti dalla cassazione in tema di rapporti tra locazione e pignoramento, se l'affittuario non versa il canone, il custode, previaautorizzazione del giudice, potrà intimare sfratto per morosità (Cfr. Cass., 13/12/2007, n. 26238; T. Reggio Emilia, Sez. Agr., sentenza 10/10/2012, n. 1644; T. Reggio Emilia, Sez. Agr., ord. 8/11/2011). Peraltro, a conferma di questo assunto, si noti che l'art. 3 d.m. 15 maggio 2009, n. 80, (recante "regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati") prevede compensi ad hoc dovuti al custode per specifiche attività, tra cui la convalida della licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità.
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