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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
ESECUZIONE IMMOBILE FACENTE PARTE DI AZIENDA AFFITTATA
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Marco Sandroni
Petritoli (FM)04/04/2024 15:58ESECUZIONE IMMOBILE FACENTE PARTE DI AZIENDA AFFITTATA
IN PRESENZA DI UN CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA DI DURATA 6 ANNI CHE COMPRENDE ANCHE UN IMMOBILE OGGETTO DI ESECUZIONE, AVENTE DATA CERTA ANTERIORE AL PIGNORAMENTO, IL CUSTODE INOLTRA ALL' AFFITTUARIO DELL' AZIENDA LA DISDETTA DEL CONTRATTO. CIO' AL FINE DI EVITARE IL RINNOVO PER L' ULTERIORE PERIODO DI 6 ANNI E RENDERLO COSI' INOPPONIBILE ALLA PROCEDURA A PARTIRE DALLA PROSSIMA SCADENZA. ESSENDO UN CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA E NON UN CONTRATTO DI LOCAZIONE DELL'IMMOBILE, E' VALIDA LA DISDETTA DEL CUSTODE OPPURE E' NECESSARIA LA DISDETTA DA PARTE DELLA SOCIETA' ESECUTATA AFFITTANTE ? SE LA DISDETTA DEL CUSTODE FOSSE VALIDA COMPORTA LO SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA (IN QUESTO MODO LA SCELTA PREGIUDICHEREBBE GLI INTERESSI/DIRITTI DELL'AFFITTANTE) ? CHIEDO IL VOSTRO PREZIOSO COMMENTO AL CASO ESPOSTO.
GRAZIE-
Zucchetti SG
06/04/2024 11:40RE: ESECUZIONE IMMOBILE FACENTE PARTE DI AZIENDA AFFITTATA
Il tema è complesso, e non si registrano sul punto precedenti giurisprudenziali di legittimità.
Per rispondere alla domanda va premesso che a norma dell'art. 1615 c.c., "Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile, l'affittuario deve curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e dell'interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa".
La distinzione tra locazione e affitto riposa su una duplice distinzione: una oggettiva ed una soggettiva. Invero, affinché si abbia affitto, si richiede da un lato che l'oggetto della concessione di godimento sia dotato di attitudine produttiva; dall'altro, che le parti abbiano considerato l'oggetto del rapporto in funzione del suo scopo produttivo. Così la Cassazione, secondo la quale "Il criterio di distinzione tra contratto di affitto e contratto di locazione è oggettivo e soggettivo ad un tempo, nel senso che, perché si configuri un contratto di affitto è necessario non solo che il contratto abbia ad oggetto una cosa produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso"( Cass. Sez. III, 19 gennaio 1995, n. 592).
Una particolare ipotesi di locazione di cosa produttiva è poi l'affitto di azienda, quest'ultima definita dall'art. 2555 c.c. quale complesso di beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa.
La destinazione funzionale all'esercizio dell'impresa, integrante l'elemento causale del sinallagma, consente di comprendere anche la distinzione tra affitto di azienda e locazione di un immobile unito ad un complesso di accessori o pertinenze. Infatti, quest'ultimo caso ricorrerà quando nella dinamica del rapporto le parti abbiano individuato un rapporto di subordinazione degli accessori e delle pertinenze rispetto alla cosa principale. Si pensi alla locazione di un immobile che comprenda anche i tavoli e le sedie dell'attività di ristorazione che al suo interno viene esercitata (Cass. 15 ottobre 2002, n. 14647; Cass. 17 aprile 1996, n. 3627; Cass. 25 maggio 1995, n. 5787; Cass. 4 febbraio 1987, n. 1069; Cass. 11 novembre 1986, n. 6606; Cass. 2 marzo 1984, n. 1498).
La conseguenza è che mentre la locazione di immobile trova la sua disciplina all'interno della legge 392/1978, l'affitto di azienda non soggiace ad essa, e la regolamentazione del rapporto – non applicandosi la disciplina vincolistica– è integralmente rimessa all'autonomia negoziale delle parti. Ciò sul rilievo per cui l'azienda costituisce un'entità complessa di beni destinata all'esercizio di un'impresa, con caratteristiche ed esigenze di natura economica, sociale e giuridica nettamente distinte da quelle di un immobile destinato ad attività commerciali (Cass. 10 maggio 1989, n. 2138).
Uno dei precipitati della ricostruzione appena compiuta è allora quello per cui nei rapporti tra affitto d'azienda e pignoramento, mancando una disciplina che specificatamente li regoli, troveranno applicazione le regole generali, tra cui ad esempio l'art. 2923 c.c., e dunque se il contratto di affitto ha data certa anteriore al pignoramento, esso è opponibile alla procedura.
Ed allora, coordinando questi principi con quelli valevoli in tema di custodia, stabiliti dall'art. 559 e 560 c.p.c., può dirsi che, così come il custode può intimare disdetta del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile pignorato, allo stesso modo potrà intimare la disdetta parziale del contratto di affitto, limitatamente cioè agli immobili.
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