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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Disdetta contratto di locazione da parte del custode di immobile pignorato pro quota
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Pasquale Tuccillo
Roma27/09/2023 17:40Disdetta contratto di locazione da parte del custode di immobile pignorato pro quota
Nella qualità di custode giudiziario di appartamento pignorato pro quota mi trovo a dover gestire un contratlo di locazione ad uso abitativo agevolato (3+2) opponibile alla procedura, caratterizzato dalle seguenti due peculiarità:
1) Entrambi i comproprietari (e quindi anche il proprietario non esecutato) figurano quale parte locatrice;
2) Il contratto è in regome di tacita riconduzione, essendo attualmente in corso il secondo biennio successivo al primo quinquennio (3+2) con conseguente piena libertà di poteri in capo al locatore circa la ulteriore sorte del contratto.
Ciò premesso, mi chiedo se:
a) sia praticabile una disdetta del custode giudiziario in assenza di previo concerto con l'altro comproprietario (so che la giurisprudenza considera la disdetta del singolo colocatore legittima nei rapporti con il conduttore ma foriera di responsabilità risarcitoria nei rapporti interni se non concordata con l'altro locatore, nella fattispecie comproprietario non esecutato).
b) alla luce dell'orienamento unanime secondo cui la stipula ed il rinnovo dei contratti di locazione debbono essere autorizzati dal GE essendo, in difetto inefficaci, mi chiedo come tale orientamento (ossia inefficacia della proroga tacita non autorizzata dal GE) possa coordinarsi con i concorrenti poteri sul contratto spettanti al colocatore estraneo alla procedura (ossia il comproprietario non esecutato).
Ringrazio anticipatamente per il sempre prezioso riscontro e porgo
Cordiali saluti.
avv. Pasquale Tuccillo
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Zucchetti SG
30/09/2023 12:10RE: Disdetta contratto di locazione da parte del custode di immobile pignorato pro quota
La risposta all'interrogativo formulato non è agevole, atteso che essa costituisce il precipitato di un risalente quanto attuale interrogativo, che ruota intorno alla individuazione dell'oggetto della custodia in caso di pignoramento di quota indivisa, individuazione che l'art. 599 c.p.c. non compie, essendo all'evidenza costruito intorno all'idea di un pignoramento che abbia colpito l'intero.
In particolare, ci si chiede se, in caso di pignoramento di quota indivisa di un bene comune, la custodia debba limitarsi alla quota o debba interessare il cespite nella sua interezza.
Osserviamo a questo proposito che in dottrina sono state sostenute entrambe le tesi.
A favore della tesi per cui la custodia debba riguardare l'intero si è detto che la quota ideale è inafferrabile, per cui il custode non può che occuparsi dell'intero, aggiungendosi, sul versante della operatività pratica, che la limitazione della custodia giudiziale alla quota pignorata del bene costringerebbe il custode a ricorrere all'autorità giudiziaria, ex art. 1105, comma quarto, c.c., ogni qualvolta dovesse assumere iniziative per la conservazione del bene, anche in mancanza dei presupposti di applicazione di questa norma, rappresentati dall'inerzia dei comunisti o dall'impossibilità di formare una maggioranza.
Viceversa (secondo più risalente opinione), a sostegno dell'idea per cui oggetto della custodia sarebbe solo la quota ideale, si è osservato che oggetto della custodia è il compendio pignorato, per cui se è stata pignorata la quota la custodia non può che involgere solo quest'ultima.
A noi pare che la custodia dovrà avere ad oggetto la quota, tranne che non si proceda (nell'eventuale giudizio di divisione endoesecutiva) alla vendita dell'intero, nel qualcaso (con i limiti che tra un attimo indicheremo) essa dovrà necessariamente estendersi all'intero. Invero, se in quel momento anche i comproprietari non esecutati sono giocoforza chiamati a subire le conseguenze del pignoramento (che abbia imposto lo scioglimento della comunione per impossibilità di utile collocazione sul mercato della quota), il sacrificio loro richiesto in punto di custodia è compensato dal fatto che la custodia dell'intero: meglio consente la conservazione del bene; accelera le operazioni di vendita; lascia prefigurare una migliore collocazione del cespite sul mercato. Il tutto a vantaggio anche dei comproprietari non esecutati.
Ovviamente, la custodia materiale dell'intero dovrà avvenire con il minimo sacrificio possibile per gli interessi dei comproprietari, che ad esempio conservano il diritto ad utilizzare la cosa comune (ovviamente nei limiti consentiti dall'art. 1102, comma primo, c.c. ed a condizione che il godimento della stessa non sia di ostacolo allo svolgimento della funzione custodiale, ad esempio impedendo agli interessati all'acquisto la visita del bene) ed a percepirne i frutti nella misura corrispondente alla quota di ciascuno.
Così ricostruito il quadro normativo di riferimento, e venendo al caso di specie, è evidente che ove si patrocini la tesi per cui oggetto della custodia è l'intero (tesi che secondo noi va sposata se è stato posto in vendita l'intero), non vi saranno problemi.
Se invece si ritiene che la custodia si limiti alla quota osserviamo che per assumere le determinazioni del caso il custode dovrà, in primo luogo, prendere visione del contratto e procedersi ad una sua interpretazione, verificando se ciascun comproprietario abbia concesso in locazione la propria quota (cosa che legittimerà il custode ad agire come se la locazione avesse avuto ad oggetto la singola quota) ovvero (cosa più probabile) se il contratto abbia avuto ad oggetto la locazione dell'intero, senza distinzione alcuna.
In quest'ultimo caso, il comportamento da serbare deve partire dalla considerazione per cui la locazione della cosa comune si qualifica, secondo la giurisprudenza, come atto di ordinaria amministrazione. Si è detto, infatti, che "Con riguardo ad un procedimento di sfratto per finita locazione relativo ad un immobile in comproprietà, ciascun comproprietario - quale titolare del diritto di concorrere alla gestione ordinaria del bene, con il solo limite del rispetto della volontà della maggioranza - è legittimato ad agire in giudizio, nella presunzione del consenso degli altri alla proposizione dell'azione, salva la possibilità per i comproprietari che rappresentino una quota maggioritaria di opporsi all'azione medesima. Nel caso in cui siano i comproprietari rappresentanti una quota maggioritaria ad agire in giudizio, un eventuale loro interesse personale al rilascio dell'immobile (nella specie, ai fini dell'utilizzazione di esso in proprio) non vale a trasformare la domanda giudiziale in un atto eccedente l'ordinaria amministrazione, atteso che il suddetto interesse non "qualifica" l'atto di gestione, inerendo alla successiva utilizzazione del bene, peraltro rimessa alla determinazione anche degli altri comproprietari e comunque non realizzabile senza un corrispondente vantaggio di tutti" (Cass. Sez. III, 5 aprile 1995, n. 4005).
Ed allora, a nostro avviso, occorrerà procedere nei termini che seguono.
In primo luogo occorrerà relazionare al giudice chiedendo di essere autorizzato ad agire per la risoluzione del contratto, previa acquisizione del consenso della maggioranza dei comproprietari (o, come in questo caso, dell'altro comproprietario).
Ottenuta detta autorizzazione, converrà comunicare formalmente ai comproprietari l'intenzione di agire per la risoluzione del contratto concedendo loro un congruo termine per esplicitare il proprio dissenso, avvertendoli che in difetto il loro silenzio sarà considerato tacito assenso.
Ove l'altro condomino dovesse ritenere di non recidere il sinallagma si dovrà agire in forza dell'ultimo comma dell'art. 1105 c.c., il quale dispone che se le decisioni necessarie all'amministrazione della cosa comune non vengono assunte (oppure non si forma o non è formabile una maggioranza, come ad esempio accade quando due comproprietari sono titolari, ciascuno, del 50% dell'intero) o non vengono eseguite, ogni partecipante può promuovere un ricorso all'autorità giudiziaria che decide in luogo della maggioranza dei comproprietari, e se ritenuto può nominare un amministratore affinchè le decisioni assunte siano concretamente attuate.-
Pasquale Tuccillo
Roma26/10/2023 19:18RE: RE: Disdetta contratto di locazione da parte del custode di immobile pignorato pro quota
Ringrazio per la grande professionalità nonchè per la tempestività del riscontro davvero prezioso.
Cordiali saluti.
Avv. Pasquale Tuccillo-
Zucchetti SG
30/10/2023 10:33RE: RE: RE: Disdetta contratto di locazione da parte del custode di immobile pignorato pro quota
Grazie a lei!
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