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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
contratto di locazione opponibile alla procedura- richiesta di comodato e o subaffitto consentita nel contratto opponibi...
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Elena Pompeo
Salerno08/07/2022 19:28contratto di locazione opponibile alla procedura- richiesta di comodato e o subaffitto consentita nel contratto opponibile
L'affittuario di un locale commerciale con contratto opponibile alla procedura chiede/ comunica al Tribunale la volontà di voler concedere in comodato il locale fittato ad altra società in virtù del contratto opponibile alla procedura.
Effettivamente l'art. 9 del contratto opponibile così prevede: Art 9 Sublocazione e comodato " E' concesso al conduttore di sublocare o concedere in comodato o consentire a terzi l'uso sotto qualsiasi forma contrattuale, in tutto o in parte del locale locato".
Io credo sia possibile ma come si concilia questo comodato con la procedura esecutiva? nel contratto di comodato bisogna scrivere qualcosa per tutelare la custodia e successivamente l'aggiudicatario?
grazie-
Zucchetti SG
11/07/2022 09:07RE: contratto di locazione opponibile alla procedura- richiesta di comodato e o subaffitto consentita nel contratto opponibile
È condivisa in dottrina l'affermazione per cui la sublocazione (ed in generale la costituzione di diritti personali di godimento in favore di terzi da parte del conduttore) è opponibile o meno alla procedura negli stessi termini in cui lo è il contratto di locazione, a norma dell'art. 2923 c.c.. Ciò in forza della regola ricavabile dall'art. 1595, comma terzo, c.c., a mente quale, la nullità, la risoluzione o comunque il venir meno del contratto di locazione determina la caducazione anche del rapporto di sublocazione, in aderenza al principio generale resoluto iure dantis resolvitur et ius accipientis.
In questa direzione sembra muoversi la giurisprudenza, la quale pur senza applicare direttamente questo postulato, ma argomentando intorno alla irrilevanza del subcontratto, non contemplato dall'art. 2923 c.c., ha affermato che quando l'immobile espropriato risulti locato con contratto non avente data certa, soltanto la detenzione, anteriore al pignoramento, del conduttore, e non anche quella del subconduttore, obbliga l'acquirente, a norma dell'art. 2923, quarto comma, cod. civ., a rispettare la locazione per la durata stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (Cass., sez. III, 3 luglio 1982, n. 3978). In generale, è stato poi affermato che "La sentenza pronunciata per qualsiasi ragione (nullità, risoluzione, scadenza della locazione, rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso) nei confronti del conduttore o il provvedimento di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione o morosità esplicano l'efficacia di titolo esecutivo nei confronti del subconduttore, ancorché quest'ultimo non abbia partecipato al giudizio, né sia menzionato nel titolo, in quanto la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi dell'art. 1595, comma 3, c.c.". (Cass., sez. III, 28/03/2022, n. 9899).
Va anche aggiunto che il subconduttore è soggetto del tutto estraneo alla procedura ed ha rapporti solo con il proprio locatore, con la conseguenza che i canoni di locazione dovuti dal subconduttore al conduttore (suo locatore) non possono costituire frutti della cosa pignorata ai sensi dell'art. 2912 c.c.. Frutti della cosa pignorata (e dunque sottoposti al pignoramento) sono infatti solo quelli che derivano dalla locazione principale. Quindi, mentre il debitore/locatore dovrà versare i frutti al custode, il subconduttore non ha analogo obbligo, poiché estraneo al rapporto di locazione stipulato dal proprietario, e nel quale è subentrato il custode per effetto del pignoramento.
Così si è spressa Cass. S.U. 16 maggio 2013, n. 11830 che sulla scorta delle considerazioni appena svolte ha ritenuto che il sublocatore è legittimato a promuove azione di sfatto per morosità nei confronti del suo subconduttore, il quale non può eccepire di non essere più tenuto al pagamento dei canoni di locazione in forza dell'intervenuto pignoramento.
La sublocazione, pertanto, non incide sulle prerogative della custodia.
Riteniamo dunque sufficiente rappresentare al subconduttore (o comodatario) che l'immobile oggetto del contratto è stato pignorato, in dicando le generalità ed i recapiti del custode.
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