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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Intero immobile locato da un solo comproprietario riscossione canoni dal custode per il debitore esecutato non locatore
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Patrizia Marzola
Orvieto (TR)29/11/2022 20:16Intero immobile locato da un solo comproprietario riscossione canoni dal custode per il debitore esecutato non locatore
In un'esecuzione immobiliare promossa nel 2022 viene sottoposta a pignoramento esclusivamente la quota di proprietà di Caio pari ad 1/4 di un immobile commerciale.
La restante quota di 3/4 è di proprietà della madre Tizia non esecutata.
Nel 2016 la madre Tizia ha stipulato con il conduttore Mevio una locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione per la durata di 6 anni, riguardante l'intera unità immobiliare, come se fosse la proprietaria per la quota di 1/1 (cioè senza specificare nel contratto le quote di proprietà di Caio e Tizia).
La locazione è opponibile alla procedura poichè trascritta prima del pignoramento; e alla scadenza del contratto la durata è stata prorogata tacitamente.
Dal punto di vista dei canoni di locazione, chiedo se il Custode giudiziario dell'esecuzione immobiliare relativa a Caio, debba pretendere dal conduttore Mevio di percepire il canone mensile in rapporto alla sola quota di 1/4 di proprietà indivisa di Caio.
Grazie.
Vi chiedo di poter ricevere le notifiche tramite e-mail all'indirizzo anselmicristiano@libero.it-
Zucchetti SG
01/12/2022 11:34RE: Intero immobile locato da un solo comproprietario riscossione canoni dal custode per il debitore esecutato non locatore
Con riferimento alla locazione stipulata da uno dei comproprietari del cespite ed avente ad oggetto l'intero immobile, la giurisprudenza , partendo dalla premessa per cui "ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti" ha affermato che "l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti" (Cass. sez. 2 02/02/2016, n. 1986; negli stessi termini Sez. 3, 03/03/2010, n. 5077).
Da questa affermazione, dunque, si ricava un primo dato: quello per cui, in difetto di prova contraria, e cioè in assenza della prova del fatto che il comproprietario stipulante abbia agito nonostante il dissenso degli altri, la locazione è opponibile alla procedura.
Tanto premesso, ricordiamo che a norma dell'art. 2912 c.c., "Il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata", e che l'art. 820, ultimo comma, c.c., stabilisce dal canto suo che "Sono frutti civili quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono gli interessi dei capitali, i canoni enfiteutici, le rendite vitalizie e ogni altra rendita, il corrispettivo delle locazioni".
Quindi, dopo il pignoramento i frutti della cosa pignorata (e quindi anche i canoni di locazione) spettano alla procedura (Cass., sez. III, 29/04/2015 n. 8695; Cass., sez. III, 16 febbraio 1996, n. 1193; Cass. 21/06/2011, n. 13587; Cass. 03/06/2021, n. 23883)
Sennonché, nel caso di pignoramento della quota, il custode non è legittimato a riscuotere per l'intero il canone, ma solo quello corrispondente alla quota pignorata poiché solo per quella misura il pignoramento si estende ai frutti.
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