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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
contratto di fitto registrato e opponibile-richiesta di riduzione del canone
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Elena Pompeo
Salerno30/04/2022 15:24contratto di fitto registrato e opponibile-richiesta di riduzione del canone
sono il custode giudiziario di alcuni locali commerciali con contratto registrato opponibile alla procedura. le parti di fatto pagavano meno di quello indicato nel contratto e, visti i tempi di crisi, mi hanno richiesto una riduzione del canone. Io pensavo di farmi autorizzare ad una riduzione con patto aggiunto e valore solo fino al decreto di trasferimento e/ estinzione della procedura per altra causa. E' possibile?
Grazie-
Zucchetti SG
02/05/2022 11:25RE: contratto di fitto registrato e opponibile-richiesta di riduzione del canone
A nostro avviso la soluzione predicata è possibile, previo radicamento del contraddittorio con tutte le parti della procedura esecutiva.
Invero, va premesso sul punto che a mente del terzo comma dell'art. 820 c.c. i frutti civili sono quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono gli interessi dei capitali, i canoni enfiteutici, le rendite vitalizie e ogni altra rendita, il corrispettivo delle locazioni. Ad essi si estende il pignoramento a norma dell'art. 2912 c.c.
Coerentemente, l'art. 559 comma primo c.p.c. prevede che "col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti, senza titolo a compenso".
Per questa ragione Cass., sez. III, 16 febbraio 1996, n. 1193 ha ritenuto che, dopo il pignoramento, il proprietario-locatore del bene pignorato, il quale non può più continuare a riscuotere il corrispettivo della locazione del bene stesso in virtù del disposto di cui agli artt. 2912 c.c., 65 e 560 c.p.c., è legittimato solo ad agire per conseguire il credito costituito dai canoni rimasti in tutto o in parte non pagati fino alla data del pignoramento.
Inoltre, secondo Cass., sez. III, 29/04/2015 n. 8695, "gli artt. 65, comma secondo ("la conservazione e l'amministrazione dei beni pignorati ... sono affidati a un custode..."), 559 comma primo ("col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti, senza titolo a compenso"), 560, commi primo e secondo ("il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto" della gestione, risultando agli stessi "fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione"),del codice di rito, nonché gli artt. 2912 ("il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata") e 820 c.c. (in ragione del quale sono compresi nel pignoramento anche i frutti civili, tra i quali rientra "il corrispettivo delle locazioni") inducono ad escludere che il titolare del bene pignorato possa, pur dopo il pignoramento, continuare a riscuotere, come tale, i canoni della locazione del bene pignorato, indipendentemente dalla circostanza che la locazione sia o meno opponibile alla procedura". In particolare, afferma la sentenza, il potere di amministrazione, conferito al custode dall'art. 65 c.p.c., il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 c.p.c.), nonché l'interesse del creditore procedente, che potrebbe essere seriamente compromesso dalla locazione del bene pignorato (donde la necessità che la locazione sia autorizzata dal giudice dell'esecuzione) convergono, tutti, nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene.
Applicando al caso di specie le richiamate premesse, è evidente che accordare una riduzione del canone vuol dire rinunciare ad una posta attiva del compendio pignorato, e cioè ad una porzione dei frutti.
Proprio per questa ragione una operazione di tal fatta deve essere attuata coinvolgendo preliminarmente i creditori ed il debitore, che in thesi potrebbero anche essere contrari.
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