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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
risoluzione contratto di locazione
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Giuseppe Astorino
Corigliano-Rossano (CS)10/03/2021 18:23risoluzione contratto di locazione
Ho il caso seguente.
Contratto di locazione ad uso abitativo opponibile alla procedura in quanto registrato prima della notifica/trascrizione del pignoramento. Al momento del primo accesso non riusciamo a visionare l'immobile in quanto il conduttore ( irreperibile da diverso tempo e inadempiente per quanto attiene i canoni sia nei confronti dell'esecutato che della procedura) non era presente. Nei giorni seguenti il conduttore comunica telefonicamente al debitore esecutato la volontà di risolvere il contratto di locazione ( in quanto non occupa più l'immobile da diversi mesi) e gli fa pervenire le chiavi .
Successivamente al fine di predisporre la perizia di stima, previa autorizzazione del G.E., accediamo all'immobile oggetto di locazione , ed effettivamente lo stesso risulta libero da persone e cose e privo di utenze ( luce e gas).
Considerato che al custode è assegnata "l'amministrazione e la conservazione" dei beni pignorati, e subentra al debitore nell'esercizio della titolarità dei diritti che dal contratto di locazione derivano in capo al debitore , a Vostro avviso è possibile procedere direttamente a risolvere il contratto di locazione in agenzia delle entrate senza intraprendere tramite un legale un'azione giudiziaria di risoluzione per inadempienza contrattuale ? Grazie per la disponibilità
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Zucchetti SG
14/03/2021 07:14RE: risoluzione contratto di locazione
A nostro avviso all'interrogativo posto va data risposta affermativa, con le precisazioni che seguono.
È costante in giurisprudenziale l'affermazione per cui "La risoluzione per mutuo consenso di un contratto, atteso il principio della libertà di forme, non deve necessariamente risultare da un accordo esplicito dei contraenti diretto a sciogliere il contratto, ma può risultare anche da un comportamento tacito concludente, a meno che per il contratto da risolvere non sia richiesta la forma scritta "ad substantiam" (Cass., sez. III, 4 luglio 2006, n. 15264).
Nel caso di specie, trattandosi di contratto (così ci pare di comprendere) ad uso abitativo, per il quale è richiesta la forma scritta a pena di nullità dall'art. 1 l. 431/1998, la risoluzione per mutuo consenso dovrebbe risultare da atto scritto.
Cionondimeno, l'inadempimento del conduttore consente una risoluzione su diffida.
Quando si parla di risoluzione su diffida si fa riferimento ad una risoluzione di diritto del contratto attuata direttamente del creditore mediante un atto di intimazione. Con tale atto il creditore dichiara risolto in contratto se il debitore non adempirà l'obbligazione entro un certo termine, così come espressamente previsto dall'art. 1454, c.c.
Affinché questa risoluzione operi sono necessari:
l'atto di diffida comunicato per iscritto al debitore;
la congruità del termine ultimo fissato per l'adempimento;
l'inadempimento del debitore di non scarsa importanza imputabile al debitore medesimo.
L'atto di diffida, come si vede, è un atto formale, poiché l'art. 1454 richiede che la diffida sia intimata "per iscritto" (Cass. Sez. U, 15 giugno 2010, n. 14292 ha chiarito che la forma scritta è necessaria indipendentemente dai requisiti di forma prescritti per il contratto da risolvere) e recettizio, nel senso che deve essere portato a conoscenza del destinatario, e quindi del conduttore.
Esso, inoltre deve fissare un termine congruo per l'adempimento (che l'art .1454 comma secondo c.c. fissa ordinariamente in 15 giorni) e contenere l'espresso avvertimento che il contratto s'intenderà risolto se il debitore non avrà adempiuto entro il termine fissato.
Scaduto infruttuosamente il termine indicato nella diffida, il contratto si risolve di diritto senza ulteriori formalità. Non occorrerà quindi agire in giudizio per ottenere lo scioglimento del contratto, salvo contestazioni.
In definitiva, suggeriamo al custode di inoltrare al conduttore una raccomandata a.r. nella quale lo si diffida ad adempiere concedendogli un termine di 15 giorni, ed avvertendolo espressamente che in mancanza il contratti si intenderà definitivamente risolto.-
Giuseppe Astorino
Corigliano-Rossano (CS)15/03/2021 10:21RE: RE: risoluzione contratto di locazione
GRAZIE PER LA COLLABORAZIONE -
Zucchetti SG
15/03/2021 11:32RE: RE: RE: risoluzione contratto di locazione
Grazie a lei!
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