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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
Contratto di locazione temporaneo post esecuzione
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Monica Pestilli
AVEZZANO (AQ)06/06/2022 13:41Contratto di locazione temporaneo post esecuzione
Buongiorno, in qualità di custode in seguito al riconoscimento da parte del G.E. di un diritto di prelazione su un immobile oggetto di pignoramento, ho provveduto alla stipula e alla registrazione di un contratto di locazione temporaneo della durata di 12 mesi rinnovabile tacitamente di altri 12 mesi avente come conduttore il prelazionario. Durata del contratto 09.03.2021 - 08.03.2022, alla scadenza della prima annualità è stato rinnovato di un altro anno mediante il pagamento dell'imposta di registro. In data 20.05.2022 in seguito alla procedura di gara l'immobile è stato aggiudicato definitivamente.
Il contratto di locazione all'art. 3 stabilisce che :
- il contratto si risolve di diritto al momento dell'aggiudicazione o assegnazione definitiva del bene senza possibilità di rinnovazione tacita.
A questo punto mi sorge il dubbio se debba essere pagata nuovamente l'imposta di registro posto che non si tratti di una estinzione anticipata bensì di una risoluzione di diritto subordinata al verificarsi dell'aggiudicazione definitiva del bene.
Resto in attesa di un vostro cortese riscontro.
Cordiali saluti-
Zucchetti SG
10/06/2022 11:25RE: Contratto di locazione temporaneo post esecuzione
È Noto che il nostro ordinamento conosce la possibilità che le il custode del compendio pignorato possa stipulare locazioni aventi ad oggetto l'immobile pignorato. Lo si ricava, pacificamente, dall'art. 560, comma settimo, c.p.c.,il quale nel prevedere che al debitore è fatto divieto di dare in locazione l'immobile senza l'autorizzazione del giudice, ammette implicitamente per ciò solo la possibilità che siano stipulate locazioni anche dopo il pignoramento.
Questo tipo di locazioni ha tradizionalmente posto il problema della individuazione della loro durata, problema che costituisce uno dei precipitati del rapporto tra procedura esecutiva e disciplina, negoziale e legale, del contratto di locazione.
Segnatamente, posto che l'art. 27 della legge 392/1978 dispone che il contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo abbia una durata minima inderogabile (la stessa durata minima è imposta dal legislatore per i contratti di locazione ad uso abitativo, dagli artt. 2, 3, 4 e 5, della l. n. 431/1998), si è posta la necessità di stabilire se questa disciplina vincolistica operasse imperativamente anche per le locazioni aventi ad oggetto l'immobile pignorato, stipulate dal custode.
Il nodo è stato sciolto dalle sezioni unite, che con la sentenza 20 gennaio 1994, n. 5459 (poi ripresa da Cass., 28 settembre 2010, n. 20341) hanno risolto la questione partendo dall'affermazione per cui l'art. 2923 c.c. nell'affermare che le locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento sono opponibili all'acquirente in executivis, contiene in sé anche l'opposta proposizione normativa, secondo cui le locazioni posteriori al pignoramento (o comunque non aventi data certa anteriore) non sono opponibili a tale soggetto.
Questa regola, prosegue la sentenza, non è derogata dall'art. 560 c.p.c., nel senso che quando la locazione sia autorizzata dal giudice dell'esecuzione essa non è per ciò solo opponibile all'acquirente, ma rimane soggetta alla disciplina dell'art. 2923, poiché la funzione dell'art. 560 è quella di disciplinare, sul piano esclusivamente processuale, le modalità di esercizio della custodia del bene.
Stabilito dunque che la locazione stipulata dal custode ai sensi dell'art. 560, secondo comma, c.p.c. si inquadra nel processo e non travalica i limiti temporali propri della custodia, venendo così a cessare con la vendita forzata, il rapporto con la disciplina vincolistica si pone in termini di reciproca esclusione, sicché il tema di stabilire se sia valida una clausola di risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata inserita nel contratto stipulato dal custode non ha ragione di porsi in quanto "tale contratto è naturaliter limitato entro l'orizzonte temporale della custodia". Nella locazione stipulate dal custode, in altri termini, "manca l'oggetto stesso su cui la disciplina imperativa della durata potrebbe operare, perché a monte di ciò sta il dato sistematico per il quale la locazione, posta in essere a tali fini, si dissolve con la chiusura della fase di liquidazione del bene".
Se dunque il contratto di locazione si risolve, per legge, con la chiusura della fase liquidatoria che è qualificabile come termine finale di scadenza della locazione per spirare del termine di durata, non si pone un problema, in quel momento, di risoluzione anticipata del contratto, e dunque l'imposta di registro non è dovuta.
Se invece si fosse trattata di una estinzione anticipata rispetto la intervenuta risoluzione del contratto avrebbe dovuto essere comunicata all'agenzia delle entrate.
Infatti, a mente dell'art. 17 del testo unico dell'imposta di registro (d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto, nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è assolta entro trenta giorni decorrenti dal momento in cui si verifica l'evento. Essa, argomentando ai sensi del successivo art. 28, è dovuta in misura fissa (pari ad €. 67,00) da versarsi mediante modello f24 (codice tributo 1503) oppure tramite i servizi telematici di pagamento dell'agenzia delle entrate.
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