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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
custodia immissione nel possesso fondo intercluso
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Vittorio Segantini
Aprilia (LT)07/06/2024 17:52custodia immissione nel possesso fondo intercluso
Sono custode - e delegato alla vendita - di un terreno intercluso, non recintato, come specificato nella relazione di stima accessibile solo passando su fondi attigui di altri proprietari. Il bene è stato di recente venduto. Ho terminato tutti gli incombenti, inviando gli atti di proprietà (il decreto di trasferimento registrato) al nuovo proprietario; questo recatosi sul posto trova il terreno recintato e mi chiede di effettuare l'ordine di liberazione. I vicini (in realtà i fondi limitrofi sono "posseduti" dal debitore espropriato, che mi inviava una diffida perché temeva turbative nel possesso di detti fondi!) sono ostili.
Quesiti:
1. Devo effettivamente e materialmente effettuare una immissione nel possesso passando su fondi altrui non disponibili a tale transito? se si, occorre una autorizzazione del giudice dell'esecuzione?
2. Circa la recinzione apparsa in costanza della mia custodia, posso autorizzare il nuovo proprietario a non tenerne conto - forzandola, tagliandola - in quanto del tutto illegittima e - con ogni probabilità - realizzata dal debitore già spossessato ? o debbo richiedere al giudice dell'esecuzione un ordine di liberazione - seppure il debitore non è mai stato autorizzato a tenerne il possesso, il bene era già custodito dal sottoscritto - ?
3.Ho un obbligo di denuncia penale per tale condotta - la realizzazione della recinzione - di ignoti ("presumibilmente del debitore)?
Lieto di essermi unito a questo Forum, ringrazio fin d'ora per l'attenzione.
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Zucchetti SG
09/06/2024 12:35RE: custodia immissione nel possesso fondo intercluso
Per rispondere a questo interrogativo occorre svolgere una serie di considerazioni preliminari.
Ai sensi dell'art. 1027 c.c. la servitù "consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario", con la conseguenza che la stessa permane al mutare del proprietario del fondo dominante e del fondo servente, tanto che il trasferimento del fondo non costituisce causa di estinzione della servitù.
Essa può costituirsi anche per destinazione del padre di famiglia - che è fattispecie non negoziale - la quale ricorre quanto due fondi (o porzioni del medesimo fondo) appartengono ad un unico proprietario, il quale abbia posto gli stessi, l'uno rispetto all'altro, in una situazione di subordinazione idonea ad integrare il contenuto di una servitù prediale e che, all'atto della loro separazione, sia mancata una manifestazione di volontà contraria al perdurare della relazione di sottoposizione di un fondo nei confronti dell'altro (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16842 del 20/07/2009).
La servitù ricorre solo se esistano opere o segni univocamente indicativi di una situazione oggettiva di subordinazione e di servizio che integri, de facto, il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente dalla indagine sulla volontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario ne determinarla o nel mantenerla.
Il requisito dell'apparenza (necessario ai fini della esistenza della servitù) deve configurarsi come presenza di opere permanenti e visibili destinate al suo esercizio (Cass. Sez. 2 , Sentenza n. 14292 del 08/06/2017). Deve trattarsi, in particolare, di opere permanenti obiettivamente destinate al relativo esercizio ed attestanti in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, anche quando tali opere insistano sul fondo dominante o su quello appartenente a terzi. Ne consegue, ad esempio, che ove le opere visibili e permanenti consistano in un portone ed in un androne, siti nel preteso fondo servente e utilizzabili per l'accesso sia a quest'ultimo che al preteso fondo dominante, l'apparenza della servitù postula comunque il riscontro dell'univocità della loro funzione oggettiva rispetto all'uso della servitù stessa (Cass. Sez. 2, n. 24856 del 21/11/2014).
In giurisprudenza è discusso se, affinché una servitù per destinazione del padre di famiglia possa essere opponibile ai successivi acquirenti del bene sia necessario che le opere in cui essa si sostanza risultino visibili al momento del trasferimento di proprietà.
Il contrario avviso espresso da Cass., sez. II, 21 febbraio 2014, n. 4214 (ove si è affermato che "In tema di servitù costituita per destinazione del padre di famiglia, non si richiede, ai fini dell'opponibilità del diritto ai successivi acquirenti del fondo servente, la permanenza del requisito della visibilità delle opere destinate all'esercizio della servitù, necessario per il sorgere del diritto") in ragione della inesistenza di una norma che preveda la permanenza delle opere al momento del trasferimento del diritto (affermazione che questa sentenza ricava dal precedente costituito da Cass., sez. II, 19.7.1999, n. 7698) non ci convince.
Invero, poiché costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia determina la creazione del vincolo non in forza di una manifestazione di volontà negoziale, bensì per l'effetto di un fatto materiale consistente nell'asservimento della porzione di un fondo ad un'altra, affinché questa sia opponibile ai terzi acquirenti è necessario che il fatto costitutivo sia conosciuto o conoscibile, e quindi che le opere in cui essa si sostanzia siano visibili.
Sotto questo profilo ci sembra condivisibile quanto affermato da una risalente pronuncia della seconda sezione della Corte di Cassazione, la n. 1017 del 14 maggio 1962, ove si è detto che "La servitù per destinazione del padre di famiglia si intende stabilita ope legis e a titolo originario, per il solo fatto che, all'atto della separazione dei fondi o del frazionamento dell'unico fondo, le cose siano state poste o lasciate nello stato dal quale risulta la servitù ossia in una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio che integri, de facto, il contenuto proprio di una servitù. E necessario, perciò, che questa appaia in maniera non equivoca dalla situazione dei luoghi, allorché i due fondi o le parti dell'unico fondo, appartenenti in origine ad un unico proprietario, abbiano cessato di appartenere allo stesso soggetto, ossia risulti per la presenza di opere o segni chiaramente e univocamente idonei a dimostrarla, indipendentemente dall'indagine sulla volontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario nel determinarla e nel tenerla. L'apparenza e indispensabile per poter ritenere costituita questa servitù, essendo essa il solo requisito che possa richiamare l'attenzione dell'acquirente del fondo sull'esistenza della servitù stessa, dato che tale tipo di servitù non e soggetto a manifestazione di volontà, e perciò nemmeno soggetto a trascrizione".
Applicando questi principi all'esecuzione forzata, dove al pater familias si sostituisce il Giudice dell'esecuzione, se egli nulla dica in ordine allo stato dei luoghi lasciando la situazione di obiettiva subordinazione o di servizio corrispondente al contenuto di una servitù prediale, si concreta la fattispecie di cui al primo comma dell'art. 1062 citato.
In giurisprudenza, nel senso da noi prospettato si è implicitamente pronunciata Sez. III, 19 maggio 2022, n. 16219, la quale ha ritenuto che tale istituto è applicabile anche al processo esecutivo allorché la divisione del fondo sia stata disposta dal G.E. con frazionamento del terreno oggetto di vendita forzata, salvo che il Giudice non manifesti una volontà contraria anche tramite l'ordine di rimozione delle opere o dei segni apparenti della servitù.
Negli stessi termini si è espressa Cass. civ. Sez. II Sent., 06/06/2018, n. 14481, secondo cui "La servitù per destinazione del padre di famiglia può sorgere, ai sensi dell'art. 1062 c.c., pure se la divisione del fondo sia stata disposta, anziché dal proprietario, dal giudice dell'esecuzione con il decreto di trasferimento dei lotti risultanti dal frazionamento del terreno in sede di vendita forzata, salvo che il giudice stesso manifesti una volontà a ciò contraria anche tramite l'ordine di rimozione delle opere o dei segni apparenti che avrebbero integrato il contenuto della detta servitù, sostituendosi egli, in tale caso, al "dominus" - padre di famiglia".
Detto questo, se nel caso prospettato ricorrono i requisiti della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, eventuali ostacoli frapposti al titolare del fondo servente potranno (e dovranno) essere vinti dal custode in applicazione della disciplina dell'ordine di liberazione. Invero, se l'art. 560 c.p.c. consente al custode di avvalersi, su autorizzazione del giudice dell'esecuzione, della forza pubblica per vincere le resistenze di coloro i quali, privi di titolo opponibile, rifiutino di liberare l'immobile, allo stesso modo il custode, potrà vincere le resistenze di coloro i quali, privi di titolo opponibile (ed il proprietario del fondo servente è privo di titolo opponibile) impediscano l'accesso all'immobile.
Infine, quanto alla recinzione, a nostro avviso il custode potrà chiedere ed ottenere che il giudice ne autorizzi la rimozione, così come autorizza la rimozione del lucchetto arbitrariamente apposto da un terzo alla porta di ingresso di un immobile pignorato.-
Vittorio Segantini
Aprilia (LT)10/06/2024 16:11RE: RE: custodia immissione nel possesso fondo intercluso
Buonasera e grazie per il supposto che ci offrite. Mi rimane un dubbio.
Osservate che "se nel caso prospettato ricorrono i requisiti della costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia"; ma nel caso di specie in nessun documento - non solo nella relazione di stima, ma neanche dalla documentazione ipocatastale depositata dal creditore - si può evincere tale situazione . Dunque, non essendoci una servitù - o comunque non potendosi evincere dalla documentazione in atti - :
1. Devo effettivamente e materialmente effettuare una immissione nel possesso passando su fondi altrui non disponibili a tale transito?
Quello che mi preoccupa è : ho in tal caso il diritto di passare su detti fondi?
O devo piuttosto rimandare l'aggiudicatario ad adire un giudice civile, per costituire una servitù?
In attesa di Vostre, saluto cordialmente.
VS
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Zucchetti SG
12/06/2024 16:23RE: RE: RE: custodia immissione nel possesso fondo intercluso
Come dicevano nella risposta precedente, la servitù per destinazione del padre di famiglia è fattispecie non negoziale, ma fattuale. Questa servitù si costituisce infatti, ex lege, quanto due fondi (o porzioni del medesimo fondo) appartengono ad un unico proprietario, il quale abbia posto gli stessi, l'uno rispetto all'altro, in una situazione, di fatto, di subordinazione idonea ad integrare il contenuto di una servitù prediale e che, all'atto della loro separazione, sia mancata una manifestazione di volontà contraria al perdurare della relazione di sottoposizione di un fondo nei confronti dell'altro (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16842 del 20/07/2009).
Tutto questo si ricava dalla lettura dell'art. 1062 c.c.
Anche recentemente la giurisprudenza ha affermato che "La servitù per destinazione del padre di famiglia si costituisce ope legis per il fatto che, al momento della separazione dei fondi o del frazionamento dell'unico fondo, vi siano opere o segni manifesti ed inequivoci di una situazione oggettiva di subordinazione o di servizio, che integri de facto il contenuto proprio di una servitù, indipendentemente da qualsiasi volontà, tacita o presunta, dell'unico proprietario nel determinarla o nel mantenerla (Cass., 21/02/2024, n. 4646).
Da questo dato ricaviamo il precipitato per cui non è necessaria che la servitù sia "documentata". Se al terreno posto in vendita si accede transitando su un terreno non pignorato, appartenente al medesimo esecutato, ed esistono opere che documentano questa condizione di asservimento, con il decreto di trasferimento si costituirà, ex lege, una servitù.
Dunque, poiché la servitù esiste, il custode potrà utilizzarla, vincendo eventuali resistenze utilizzando gli strumenti attuativi dell'ordine di liberazione.-
Vittorio Segantini
Aprilia (LT)12/06/2024 16:48RE: RE: RE: RE: custodia immissione nel possesso fondo intercluso
dunque, "Se al terreno posto in vendita si accede transitando su un terreno non pignorato, appartenente al medesimo esecutato, ed esistono opere che documentano questa condizione di asservimento, con il decreto di trasferimento si costituirà, ex lege, una servitù."
Nel caso de quo: il terreno da cui si accede non è e non è mai stato del medesimo esecutato - sono di altri proprietari dicevo nel primo quesito; non esistono opere che documentano la condizione di asservimento.
Dunque in questo caso, NON avrò il diritto di passare sui fondi dei vicini per accedere al terreno, giusto?
Ringrazio ancora per l'attenzione.-
Zucchetti SG
12/06/2024 17:30RE: RE: RE: RE: RE: custodia immissione nel possesso fondo intercluso
Se i terreni sono in proprietà di soggetti diversi dall'esecutato il discorso che abbiamo sin qui svolto viene meno poiché manca uno dei presupposti per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia.
invero, al di fuori dei casi previsti dalla legge il trasferimento immobiliare non può attribuire diritti maggiori di quelli pignorati. Dunque, se il bene è stato posto in vendita quale bene intercluso (per tale intendendosi quello che non ha comodo accesso dalla via pubblica), esso non potrà essere trasferito come assistito da un diritto di servitù di passaggio, ed il custode non potrà transitare sui fondi altrui in assenza della costituzione di un diritto di servitù, per la costituzione del quale dovrà agire l'aggiudicatari.
Piuttosto, si porrà un problema di responsabilità dello stimatore ove l'interclusione del fondo non sia stata documentata in perizia.
invero, secondo la giurisprudenza, Secondo la giurisprudenza "L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva)". (Cass., 18.9.2015, n. 18313).
analogamente, Cass., 23.6.2016, n. 13010, ha affermato che "Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)".-
Elisa Onori
Pontinia (LT)31/10/2024 13:26RE: RE: RE: RE: RE: RE: custodia immissione nel possesso fondo intercluso
Buongiorno, mi inserisco nella conversazione in quanto ho un problema quasi analogo.
Si sono rivoli a me dei clienti i quali hanno acquistato all'asta un locale deposito (che di fatto è un'abitazione) inserita in un compendio con altre unità immobiliari intestate ad altri soggetti. Per accedere a questo locale gli aggiudicatari devono accedere tramite l'unico cancello di accesso dalla via pubblica e il passaggio è sul terreno di proprietà di un soggetto diverso dall'esecutata.
Il decreto di trasferimento nulla dice sulle servitù e la perizia di stima dichiara testualmente "al momento del sopralluogo l'accesso all'immobile è garantito da transito sia pedonale che carrabile su terreno comune con altre U.I..".
Ovviamente, adesso, i proprietari delle altre unità immobiliare impediscono l'accesso agli aggiudicatari in quanto non hanno diritto di passaggio sul quel terreno.
L'esecutata aveva acquistato l'immobile all'asta nel 2008. Il precedente proprietario, prima dell'acquisto all'asta era il proprietario del terreno che attualmente circonda ancora l'immobile.
Dunque, a questo punto, presumo che per l'esecutata potesse operare per l'esecutata la servitù x art. 1062 in quanto l'immobile e il terreno appartenevano al medesimo proprietario.
Ma la suddetta servitù può considerarsi trasferita anche ai nuovi aggiudicatari?
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Elisa Onori
Pontinia (LT)31/10/2024 13:25RE: custodia immissione nel possesso fondo intercluso
Buongiorno, mi inserisco nella conversazione in quanto ho un problema quasi analogo.
Si sono rivoli a me dei clienti i quali hanno acquistato all'asta un locale deposito (che di fatto è un'abitazione) inserita in un compendio con altre unità immobiliari intestate ad altri soggetti. Per accedere a questo locale gli aggiudicatari devono accedere tramite l'unico cancello di accesso dalla via pubblica e il passaggio è sul terreno di proprietà di un soggetto diverso dall'esecutata.
Il decreto di trasferimento nulla dice sulle servitù e la perizia di stima dichiara testualmente "al momento del sopralluogo l'accesso all'immobile è garantito da transito sia pedonale che carrabile su terreno comune con altre U.I..".
Ovviamente, adesso, i proprietari delle altre unità immobiliare impediscono l'accesso agli aggiudicatari in quanto non hanno diritto di passaggio sul quel terreno.
L'esecutata aveva acquistato l'immobile all'asta nel 2008. Il precedente proprietario, prima dell'acquisto all'asta era il proprietario del terreno che attualmente circonda ancora l'immobile.
Dunque, a questo punto, presumo che per l'esecutata potesse operare per l'esecutata la servitù x art. 1062 in quanto l'immobile e il terreno appartenevano al medesimo proprietario.
Ma la suddetta servitù può considerarsi trasferita anche ai nuovi aggiudicatari?-
Zucchetti SG
31/10/2024 16:33RE: RE: custodia immissione nel possesso fondo intercluso
Esatto.
A nostro avviso la servitù per destinazione del padre di famiglia si è costituita nel 2008 e la realità del diritto fa si che essa permanga al mutare della proprietà del fondo dominante.
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