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Forum ESECUZIONI - LA CUSTODIA
INDENNITA' OCCUPAZIONE IMMMOBILE PIGNORATO
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Dario Bruno
Salerno14/02/2023 10:21INDENNITA' OCCUPAZIONE IMMMOBILE PIGNORATO
Buongiorno, nel ringraziare anticipatamente per l'attenzione e l'ausilio che mi presterete, desidero sottoporVi i seguenti quesiti.
Nella procedura esecutiva in seno alla quale svolgo l'incarico di custode, sono pignorati:
A) due posti auto dei quali il debitore esecutato è proprietario della quota di 1/2 e la cui restante quota di 1/2 è in proprietà della moglie, in regime di separazione dei beni. Entrambi i posti auto sono occupati dal debitore esecutato e dalla moglie con le rispettive auto.
Cosa devo fare ?
Posso invitare gli stessi a sottoscrivere un contratto di locazione transitoria che abbia ad oggetto la quota ideale di 1/2 al fine di continuare ad utilizzare la quota di 1/2 dei posti auto, al contempo chiedendo il versamento di una indennità per il periodo compreso tra il pignoramento e la sottoscrizione del contratto di locazione ?
Oppure altra è la strada da seguire ?
B) un immobile per civile abitazione del quale il soggetto esecutato è titolare della quota di 1/2 del diritto di usufrutto. Detto immobile, per quanto mi è stato riferito (non avendo ancora eseguito formale accesso) è occupato da un familiare del debitore esecutato, molto anziano e problematico. In relazione a tale fattispecie, mi chiedo se:
i) in sede di accesso devo necessariamente acquisire dall'occupante la sottoscrizione del verbale di accesso (essendo molto anziano potrei avere difficoltà ad interloquire) ? ;
ii) posso invitare alla sottoscrizione di un contratto di locazione che abbia ad oggetto solo la quota di 1/2 del diritto di usufrutto che si appartiene al debitore esecutato e se il contratto di locazione debba essere sottoscritto necessariamente dall'occupante ovvero anche dal solo soggetto esecutato in quanto titolare della quota di 1/2 del diritto di usufrutto, con previsione di facoltà di ospitare o comunque concederlo in godimento a terzi (vorrei bypassare le difficoltà di interloquire con una persona molto anziana e probabilmente non collaborativa, ma senza commettere errori).
Grazie.
Cordiali Saluti.
Dario Bruno-
Zucchetti SG
17/02/2023 15:29RE: INDENNITA' OCCUPAZIONE IMMMOBILE PIGNORATO
La risposta all'interrogativo formulato non è agevole, atteso che essa costituisce il precipitato di un risalente quanto attuale interrogativo, che ruota intorno alla individuazione dell'oggetto della custodia in caso di pignoramento di quota indivisa, individuazione che l'art. 599 c.p.c. non compie, essendo all'evidenza costruito intorno all'idea di un pignoramento che abbia colpito l'intero. In particolare, ci si chiede se, in caso di pignoramento di quota indivisa di un bene comune, la custodia debba limitarsi alla quota o debba interessare il cespite nella sua interezza.
Osserviamo a questo proposito che in dottrina sono state sostenute entrambe le tesi.
A favore della tesi per cui la custodia debba riguardare l'intero si è detto che la quota ideale è inafferrabile, per cui il custode non può che occuparsi dell'intero, aggiungendosi, sul versante della operatività pratica, che la limitazione della custodia giudiziale alla quota pignorata del bene costringerebbe il custode a ricorrere all'autorità giudiziaria, ex art. 1105, comma quarto, c.c., ogni qualvolta dovesse assumere iniziative per la conservazione del bene, anche in mancanza dei presupposti di applicazione di questa norma, rappresentati dall'inerzia dei comunisti o dall'impossibilità di formare una maggioranza.
Viceversa (secondo più risalente opinione), a sostegno dell'idea per cui oggetto della custodia sarebbe solo la quota ideale, si è osservato che oggetto della custodia è il compendio pignorato, per cui se è stata pignorata la quota la custodia non può che involgere solo quest'ultima.
A noi pare, fermo restando l'indubbia robustezza dell'argomento sistematico della tesi da ultimo richiamata, che la custodia, con i limiti che tra un attimo indicheremo, non può che avere ad oggetto l'intero bene, nel momento in cui si dovesse giungere (nell'eventuale giudizio di divisione) alla vendita dell'intero.
Invero, se in quel momento anche i comproprietari non esecutati sono giocoforza chiamati a subire le conseguenze del pignoramento, il sacrificio loro richiesto in punto di custodia è compensato dal fatto che la custodia dell'intero: meglio consente la conservazione del bene; accelera le operazioni di vendita; lascia prefigurare una migliore collocazione del cespite sul mercato. Il tutto a vantaggio anche dei comproprietari non esecutati.
Ovviamente, la custodia materiale dell'intero dovrà avvenire con il minimo sacrificio possibile per gli interessi dei comproprietari, che ad esempio conservano il diritto ad utilizzare la cosa comune (ovviamente nei limiti consentiti dall'art. 1102, comma primo, c.c. ed a condizione che il godimento della stessa non sia di ostacolo allo svolgimento della funzione custodiale, ad esempio impedendo agli interessati all'acquisto la visita del bene) ed a percepirne i frutti nella misura corrispondente alla quota di ciascuno.
Detto questo, ed ipotizzando che nel caso di specie la custodia abbia ad oggetto la quota, osserviamo quanto segue.
Se l'ordine di liberazione non è stato pronunciato, riteniamo che non possa essere chiesto alcunché all'esecutato (certamente non al comproprietario non esecutato che legittimamente eserciti un mero compossesso del bene) atteso che non è ancora sorto l'obbligo per l'occupante di rilasciare l'immobile libero da persone e cose, come prescritto dall'art. 560 c.p.c. Invero, dal combinato disposto degli artt. 550 e 560 c.p.c. si evince il dato per cui sostituzione del debitore esecutato nella custodia e liberazione dell'immobile sono attività processuali distinte, agganciate a presupposti di fatto e di diritto diversi tra loro. Alla sostituzione del debitore nella custodia si procede quando: il bene non è occupato dal debitore; il creditore ne fa richiesta; il debitore/custode viola gli obblighi cui è tenuto, il giudice pronuncia ordinanza di vendita.
Viceversa, se l'ordine di liberazione fosse stato già emesso rimasto inadempiuto, è possibile che la procedura chieda un risarcimento per la illegittima occupazione.
Lo spazio per la previsione di una "indennità di occupazione" potrebbe essere convenuta ove la procedura esecutiva accettasse di tollerare una abusiva occupazione rinunciando ad emettere l'ordine di liberazione o ad attuarlo. Si tratterebbe dunque, nella sostanza, del differimento dell'attuazione dell'ordine di liberazione che trova la sua causa nel fatto che l'occupante risarcisce il danno che la procedura ritiene di subire per effetto della illegittima occupazione altrui, e che ha provveduto a quantificare e che l'occupante si impegna a versare.
La natura di questa indennità può definirsi latu sensu "concordata". Ciò nel senso che ci si "accorda" a che se l'occupante la versa, la procedura tollererà l'occupazione abusiva. Resta inteso che se l'occupante non fosse disponibile al pagamento non potrà chiederne la rideterminazione per opporsi alla pretesa della custodia di rientrare nella disponibilità dell'immobile, poiché essa non ha efficacia novativa dei preesistenti rapporti né costituisce in capo all'occupante il diritto di permanere all'interno del cespite verso un corrispettivo la cui quantificazione richiede in un ordinario giudizio di cognizione.
Vale, in sostanza, quanto accade in materia di locazioni, nelle quali alla scadenza del contratto il conduttore è comunque obbligato al pagamento del canone fino alla data del rilascio, ma ciò non lo legittima a permanere nell'immobile, poiché la tolleranza non ha ex se efficacia novativa e non implica rinuncia al diritto.
Suggeriamo di evitare che tutto questo si formalizzi nella stipula di un contratto di locazione per evitare che possano essere avanzate pretese derivanti dalla disciplina codicistica e vincolistica delle locazioni, oltre che porsi problemi di carattere fiscale, legate in primis alla registrazione del contratto.
Infine, quanto alla sottoscrizione del verbale di accesso, il custode potrebbe dare atto a verbale del rifiuto o della impossibilità dell'occupante a sottoscrivere il contratto.
Ricordiamo, a questo proposito, che il custode è pubblico ufficiale (con la sentenza n. 3872 del 14/10/2008 la Corte di Cassazione ha stabilito che è tale il commissionario per la vendita delle cose pignorate, "in quanto esecutore delle disposizioni del giudice civile ai fini della conversione del compendio pignorato in equivalente pecuniario, esercita, quale ausiliario del giudice, una pubblica funzione giudiziaria, rivestendo, conseguentemente, la qualità di pubblico ufficiale", sicché la qualifica di pubblico ufficiale ben può essere ascritta anche al custode cosa che peraltro è stata affermata esplicitamente da Cass. Pen, Sez. II, 10/12/2007, n. 45993), e quindi quanto da lui dichiarato fa piena prova fino a querela di falso.
Se l'occupante dovesse mostrarsi non collaborativo, il custode ha il dovere di rappresentare la circostanza al giudice dell'esecuzione chiedendo la pronuncia dell'ordine di liberazione, per la cui attuazione sarà opportuno, ove l'occupante abbia problemi di salute, allertare i servizi sanitari ed i servizio sociali competenti per territorio.-
Dario Bruno
Salerno14/03/2023 12:23RE: RE: INDENNITA' OCCUPAZIONE IMMMOBILE PIGNORATO
Buongiorno, ritorno sull'argomento che Vi ho sottoposto il 14/02 us e, con rifrimento alla Vs risposta, per quanto, in particolare concerne la sottoscrizione, o di una scrittura contro il versamento di una indennità di occupazione, o di un contratto di locazione contro pagamento del canone, chiedo la seguente delucidazione:
partendo dalla Vs considerazione per cui, trattandosi di pignoramento di quota indivisa, la custodia debba avere ad oggetto l'intero bene, salvo i diritti del comproprietario,
e dalla precisazione che sono pignorati due "sub" entrambi in comproprietà tra l'esecutato ed il coniuge in regime di separazione,
chiedo se la scrittura o il contratto di locazione debbano avere ad oggetto solo le quote intestate al debitore esecutato ovvero gli immobili indivisi nella loro totalità, e se (l'una o l'altra) debbano essere formalizzate anche nei confronti dell'altro comproprietario oppure solo nei confronti del soggetto esecutato.
Grazie.
Cordialmente-
Zucchetti SG
20/03/2023 07:24RE: RE: RE: INDENNITA' OCCUPAZIONE IMMMOBILE PIGNORATO
Come abbiamo detto, se è stata disposta la vendita dell'intero, a noi pare che la custodia debba avere ad oggetto l'intero e non la quota.
In questo caso il contratto può avere ad oggetto l'intero.
Sottolienamo, tuttavia, che il tema registrano visioni diverse nell'ambito del panorama dottrinario e nella prassi degli uffici, per cui a nostro avviso è opportuno che della questione sia investito il giudice dell'esecuzione, a norma dell'art. 591-ter c.p.c.
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