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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
concorso tra fallimento ed esecuzione immobiliare con affitto azienda- riscossione canone
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Juri Scardigli
Livorno03/12/2021 16:50concorso tra fallimento ed esecuzione immobiliare con affitto azienda- riscossione canone
In una procedura fallimentare dove sono stato nominato Curatore mi trovo una azienda oggetto di contratto di affitto dove vi è una componente immobiliare significativa su cui grava ipoteca a favore di creditore fondiario.
Detto creditore ha radicato, ben prima della declaratoria fallimentare, una esecuzione immobiliare che, al momento, intende continuare a coltivare.
Lo scrivente è intervenuto nella E.I. per seguirne gli sviluppi, tutelare gli interessi della massa dei creditori e per chiedere la prededuzione delle somme a tale titolo richiedibili una volta certe e, ove occorre, liquidate dal Tribunale Fallimentare.
Ho quindi preso visione che il GE ha chiesto al CTU che ha redatto la stima del bene immobile pignorato di suddividere il canone di affitto di azienda in 2 parti, una riconducibile alla componente immobiliare ed una al resto allo scopo di far versare dalla affittuaria l'importo del canone riconducibile alla componente immobiliare al Custode Giudiziario medio tempore nominato dallo stesso GE.
Sebbene, di norma, il creditore fondiario abbia diritto a vedere attratti nella EI i canoni di affitto del bene su cui detiene tale diritto, ho delle resistenze ad accettare che la fattispecie ricorra anche in questo caso essendo, il canone, dovuto per l'affitto dell'azienda intesa come "un unicum" e di spettanza quindi della procedura fallimentare per intero.
Ciò in quanto devo richiedere all'affittuario il versamento del canone e dell'IVA. Sul punto, avrei intenzione di chiedere il versamento dell'IVA su tutto il canone, essendo dovuta, a mio parere, da parte della procedura fallimentare e non più dal Custode Giudiziario una volta dichiarato il fallimento della affittante.
Vorrei chiedere in modo corretto anche il canone di certa spettanza della procedura: intero o solo quello riconducibile alla parte non immobiliare come determinato del GE?
Grazie-
Zucchetti SG
Vicenza06/12/2021 20:07RE: concorso tra fallimento ed esecuzione immobiliare con affitto azienda- riscossione canone
Premesso che la garanzia reale sul bene si estende anche ai frutti civili dallo stesso prodotti, lei giustamente si pone il problema se questo meccanismo sia applicabile anche ai casi in cui l'immobile (ipotecato che produce i frutti civili) faccia parte di un complesso aziendale dato in affitto.
Questa domanda tocca una problematica non ancora del tutto risolta, ossia quale sia la natura giuridica dell'azienda e, quindi se l'azienda sia trasferibile (o affittabile) come bene unitario, distinto dai singoli beni che la compongono oppure realizzi il trasferimento dei singoli componenti. Secondo la teoria unitaria, l'azienda viene considerata come una universitas facti o rerum (a volte si parla anche di universitas juris) nel mentre per la tesi atomistica l'azienda va riguardata come una semplice pluralità di beni tra loro funzionalmente collegati, dovendosi escludere che al titolare possa spettare un diritto reale sul complesso in quanto tale, distinto rispetto ai diritti spettanti sui singoli beni aziendali; ed è evidente che alla configurazione dell'azienda come bene unitario, segue ovviamente l'affermazione di un diritto sull'azienda, generalmente definito come di proprietà, distinto dai diritti spettanti al titolare dell'azienda sui singoli beni che ne fanno parte, nel mentre il contrario è per la teoria atomistica.
Tuttavia, al di là dell'adesione all'una o all'altra delle due teorie, in sede esecutiva, sia essa individuale che collettiva, si pone la necessità di dover distinguere le entrate mobiliari da quelle immobiliari, perché le garanzie operanti nel concorso possono essere mobiliari (privilegi e pegno) o immobiliari (privilegi speciali e ipoteche); distinzione che, peraltro, non è estranea neanche alla disciplina civilistica che, quanto a forma e pubblicità richiede che devono essere osservate le forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l'azienda (art. 2556 c.c.), per cui noi siamo dell'opinione che pur in una visione unitaria dell'azienda, i ricavi vanno tenuti distinti in mobiliari e immobiliari.
Qualora non sia stata fatta una divisione del genere all'atto dell'affitto dell'azienda, il criterio utilizzabile per imputare la parte di canone (e, in caso di vendita, la parte di prezzo) alle entrate mobiliari o immobiliari, riteniamo possa essere quello proporzionale rapportando percentualmente l'intero canone (o il prezzo di vendita) ai valori di stima della componente immobiliare e di quella mobiliare, oppure quello di procedere ad una stima, come, a nostro avviso correttamente, ha fatto il giudice dell'esecuzione; questa infatti consente di attribuire al creditore fondiario, che ha ipoteca sull'immobile, i canoni che l'immobile produce, nel mentre la parte residua del canone, attribuibile alla parte mobiliare, va assegnata alla curatela.
Zucchetti Sg srl-
Juri Scardigli
Livorno07/12/2021 10:08RE: RE: concorso tra fallimento ed esecuzione immobiliare con affitto azienda- riscossione canone
Ringrazio per la risposta
Mi rimane solo il dubbio che segue : é corretto chiedere il versamento dell'IVA su tutto il canone, essendo dovuta, a mio parere, da parte della procedura fallimentare e non più dal Custode Giudiziario una volta dichiarato il fallimento della affittante ?
Grazie-
Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como08/12/2021 20:24RE: RE: RE: concorso tra fallimento ed esecuzione immobiliare con affitto azienda- riscossione canone
Anche se non ci risultano prese di posizione ufficiali o pronunce giurisprudenziali sul punto, nel momento in cui si sceglie la strada della suddivisione del canone nelle due componenti, una immobiliare e una residua, non vedremmo problemi a scindere anche la fatturazione:
- il custode fatturerà la parte ritenuta relativa alla componente immobiliare, ne riscuoterà l'importo, verserà l'IVA e la trasmetterà al Curatore per gli adempimenti fiscali
- il Curatore fatturerà e riscuoterà la parte residua, facendone confluire l'importo nella ordinaria contabilità IVA della procedura.
Ovviamente entrambe le fatture saranno emesse da due soggetti ma sempre in nome della fallita, pertanto chi materialmente la emetterà è scarsamente rilevante, atteso che entrambi verseranno l'IVA con il codice fiscale della fallita.
Tanto che riteniamo praticabile, e certo meno complesso operativamente, che Custode giudiziario deleghi il Curatore sia la fatturazione, che riscossione e il versamento, con l'accordo di corrispondere a esso Custode la quota (ovviamente al netto dell'IVA) di sua competenza.
Soluzione forse meno rigorosa formalmente ma certo più pratica e, date le qualifiche e le conseguenti responsabilità dei soggetti coinvolti, riteniamo priva di particolari rischi.
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