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Forum PROCEDURE EX LEGGE FALL. - ATTIVO E CONTABILITà
Applicazione o meno reverse charge su cessione immobili Cat F3 e modalità fatturazione
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Leonardo Donnola
Spoleto (PG)27/12/2024 09:55Applicazione o meno reverse charge su cessione immobili Cat F3 e modalità fatturazione
Buon giorno,
in qualità di curatore Fallimentare ho un quesito da porvi in ordine al trattamento fiscale sulla cessione di immobili di Categoria F3 ed alla tempistica di fatturazione
Sono stati aggiudicati dal fallimento, ex art. 107, beni immobili parte classificati in Cat D/7 ed altri in Cat. F/3.
I beni classificati in F/3, in particolare, precedentemente alla attribuzione di tale categoria catastale, erano classati da lungo tempo come beni strumentali Cat D/1; invero, la Fallita, agli inizi del 2000, aveva avviato lavori di ristrutturazione e riqualificazione di tali immobili oggi F/3 che, di fatto, non sono mai stati ultimati ma, dalla data del fallimento e sino ad oggi, per essi è rimasta invariata la categoria F/3 (così indicata anche nel bando di vendita).
L'aggiudicataria è una società immobiliare.
Ora, se per gli immobili aggiudicati appartenenti alla Categoria D/7 non ritengo vi siano problemi all'applicazione del c.d. "reverse charge" nella fattura di vendita che dovrà emettere il fallimento, dubbi insorgono per quelli classati in F/3.
L'aggiudicatario afferma che sulla base della Risoluzione AE n. 99/E dell'8/4/2009, per il trattamento ai fini fiscali all'atto della cessione occorra fare riferimento alla natura che avevano gli immobili prima di essere classati F/3; nel mio caso, così ragionando, essendo gli immobili precedentemente classati D/1, si considererebbero strumentali, con possibilità di applicazione del regime fiscale del Reverse Charge.
I dubbi dello scrivente derivano da quanto rilevato dalle Circolari nn. 12/E/2007, 12/2010, 22/2013 e 18/2013 Agenzia Entrate, delle risposte ad Interpello 241/2020 e 554/2022 e dalle pronunce di Cass. 39512/2021, 22138/2017 e 23499/2016.
Il dubbio si pone in quanto, effettivamente, ante classificazione F/3 (cfr. i cui lavori, come detto, non sono mai stati ultimati) effettivamente tali particelle erano classate come strumentali in Cat. D/1.
Per quanto precede, tenuto conto dell'ingente rilievo economico della compravendita, Vi sarei grato se poteste aiutarmi a determinare se:
1) all'atto del saldo prezzo di aggiudicazione, il Fallimento potrà legittimamente emettere fattura di vendita in favore dell'aggiudicatario in regime di "reverse charge" anche per gli immobili classati F/3 ovvero, per questi, dovrà richiedersi all'aggiudicatario l'effettivo pagamento dell'IVA al 22%;
2) se, per l'emissione di fattura, in luogo del termine di giorni 12 dal saldo prezzo, il Fallimento potrà attendere la stipula del Rogito (ex art. 6, comma 1, Testo Unico IVA) ovvero, in subordine, potrà comunque attendere il più lungo termine di giorni 30 dal saldo prezzo previsto dall'art. 74 bis Testo Unico IVA.
Vi ringrazio.
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Stefano Andreani - Firenze
Luca Corvi - Como29/12/2024 20:31RE: Applicazione o meno reverse charge su cessione immobili Cat F3 e modalità fatturazione
In merito all'applicazione del reverse charge, la relativa disposizione (art. 17, comma 6, lettera "a-bis") è molto chiara nell' "agganciare" tale meccanismo alla qualificazione IVA dell'immobile "Le disposizioni di cui al quinto comma si applicano anche: ... a-bis) alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) del primo comma dell'articolo 10 per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione".
È quindi necessario stabilire se all'immobile in corso di ristrutturazione si applichi quanto previsto dall'art. 10, numero 8-bis o 8-ter.
E relativamente a tale aspetto tutta la prassi e giurisprudenza, compresa quella citata nel quesito, è assolutamente pacifica nel sostenere e sempre confermare l'esclusione della cessione di fabbricati in costruzione o in ristrutturazione dall'ambito di applicazione di tali norme; lo affermano a chiare lettere, fra l'altro,
- la sentenza Cass 23499/2016: "Le cessioni di beni strumentali non ultimati, ove avvengono nell'ambito del circuito produttivo, sono soggette ad IVA, non ricadendo nell'esenzione di cui al D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, comma 1, n. 8 ter ... mentre, se sono poste in essere a favore del consumatore finale, il quale provveda alla ultimazione dei lavori tramite contratto di appalto, sono sottoposte ad imposte di registro"
- la Circolare 12/2007: "la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d'imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo, sia esclusa dall'ambito applicativo dei richiamati nn. 8 bis) e 8 ter) del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10 trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo"
- e che ciò valga non solo per gli immobili in corso di costruzione ma anche in corso di ristrutturazione è affermato, sempre concordemente, in primo luogo proprio dalla citata Circolare 12/2007 ("Con riferimento ai fabbricati in corso di ristrutturazione si precisa che la relativa cessione si deve ritenere imponibile ad IVA a condizione che i lavori edili siano stati effettivamente realizzati anche se in misura parziale") e successivamente dalla Risposta 554/2022, dalla Circolare 18/2013 punto 3.3.4, e dalla sentenza Cass. 39512/2021.
Per inciso, non si comprende il richiamo alla Circolare 99/2009, che si occupa di tutt'altro: la detraibilità per uno studio professionale associato dell'IVA su lavori di ristrutturazione su immobile abitativo che al termine di essi diverrà ufficio.
In tale sede l'Agenzia ha affermato che fino a quando non sarà ultimata la ristrutturazione i lavori si considerano effettuati su immobile abitativo ed è quindi indetraibile.
Ci pare francamente un appiglio inconsistente per contrastare la citata costante concordanza di valutazioni, in prassi e in giurisprudenza, specifiche sul punto di cui ci stiamo occupando.
Per quanto riguarda il secondo quesito, la questione non ci pare certa perché si presentano due diverse fattispecie e non abbiamo reperito fonti ufficiali sulla questione, proponiamo quindi la nostra interpretazione ma senza poter dare certezza che venga condivisa in sede di eventuale controllo.
Punto di partenza sono le due norme citate, che vanno lette congiuntamente:
- l'art. 6, comma 1, primo periodo, stabilisce la regola generale che "Le cessioni di beni si considerano effettuate nel momento della stipulazione se riguardano beni immobili"
- l'art. 74-bis, comma 2, stabilisce che "Per le operazioni effettuate successivamente all'apertura del fallimento ... Le fatture devono essere emesse entro trenta giorni dal momento di effettuazione delle operazioni" ovvero, nel caso in esame, dal momento della stipulazione.
Ciò vale però, a nostro avviso, se il trasferimento avviene per atto notarile, perché se invece avviene tramite decreto di trasferimento, fermo restando quanto stabilito dall'art. 74-bis, la norma "a monte" non è il comma 1 ma la disposizione speciale del comma 2, lettera "a": "In deroga al precedente comma l'operazione si considera effettuata: a) per le cessioni di beni per atto della pubblica autorità ... all'atto del pagamento del corrispettivo".
Di conseguenza:
- se la cessione avviene per atto notarile, le fattura deve essere emessa entro 30 giorni da tale atto
- se avviene con decreto di trasferimento, entro 30 giorni dal pagamento del corrispettivo.
Ancora una volta precisiamo che non abbiamo reperito fonti ufficiali, ma la lettera delle disposizioni citate ci pare non possa portare a conclusioni diverse.
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