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Forum ESECUZIONI - ALTRO
EX art.41 TUB
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Jonny Spini
Perugia25/11/2024 19:38EX art.41 TUB
Buongiorno;
chiedo cortesemente delucidazione in merito al seguente quesito:
"È possibile che il creditore fondiario sia un ipotecario di secondo grado? Qualora la risposta fosse affermativa come vanno suddivise le somme in fase di riparto sul presupposto che è stato effettuato il bonifico del saldo prezzo ex art.41 e vi è un'ipoteca superiore? In sostanza, in fase di progetto di distribuzione se X è l'ipotecario di primo grado e Y è l'ipotecario di secondo grado fondiario che ha già preso 100, se dobbiamo distribuire ancora 50 questi a chi vanno a X o Y?"
Grazie.-
Zucchetti SG
26/11/2024 08:59RE: EX art.41 TUB
Anticipando le conclusioni del ragionamento che ci apprestiamo a svolgere, osserviamo che il creditore ipotecario di primo grado, anche se non fondiario, deve essere preferito al titolare di ipoteca di secondo grado, anche se quest'ultimo fosse un creditore fondiario.
Quindi, se il ricavato dalla vendita è sufficiente a soddisfare entrambi non ci saranno problemi; se invece così non fosse, il creditore fondiario di secondo grado che avesse ricevuto il versamento diretto del saldo prezzo dovrà restituire alla procedura quanto necessario per soddisfare il creditore di primo grado non fondiario.
A norma dell'art. 38, comma primo, d.lgs. 385/1993, "Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili".
Si aggiunge al secondo comma che la Banca d'Italia, sulla base delle deliberazioni del CICR, stabilisce l'importo massimo dei finanziamenti, importo da individuarsi in rapporto al valore dei beni ipotecati e al costo delle opere da eseguire, nonché le condizioni alle quali, in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie è comunque consentita la concessione dei finanziamenti, da qualificarsi anch'essi come fondiari.
A fronte di questa previsione la delibera CICR del 22.4.1995 ha disposto esclusivamente che ai fini della determinazione dell'importo massimo finanziabile, al relativo importo deve essere aggiunto il capitale residuo del finanziamento pregresso.
La Banca d'Italia ha quindi stabilito quale "limite di finanziabilità" quello dell'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, elevabile al 100% in presenza di garanzie integrative, aggiungendo che nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l'importo finanziabile (così come individuato nella delibera del CICR) deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente (Aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (recante "Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito" e pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05/07/1995).
Sulla base dei predetti richiami normativi possiamo dire che l'ipoteca che assiste un credito fondiario può essere anche di grado successivo al primo se il capitale residuo dei finanziamenti concessi precedentemente, unito a quello successivo, non supera l'80% del valore dell'immobile, elevabile al 100% in caso di garanzie aggiuntive (Peraltro, all'esito di un lungo travaglio giurisprudenziale, il quale ruotava intorno alle conseguenze dell'eventuale superamento del limite di finanziabilità, le Sezioni Unite della corte di cassazione con la sentenza 16 novembre 2022, n. 33719 hanno affermato che tale superamento non comporta l'invalidità del contratto di mutuo).
Ciò posto, va osservato che ai sensi dell'art. 41, comma quarto, TUB, "Con il provvedimento che dispone la vendita o l'assegnazione il Giudice dell'esecuzione prevede, indicando il termine, che l'aggiudicatario o l'assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa. L'aggiudicatario o l'assegnatario che non provvedano al versamento nel termine stabilito sono considerati inadempienti ai sensi dell'art. 587 del codice di procedura civile".
Una delle tante questioni interpretative che la norma pone, e che è funzionale ad affrontare la questione prospettata, è quella di definire la nozione di "credito complessivo", atteso che interpretando letteralmente questa previsione occorrerebbe attribuire all'istituto di credito, in via immediata (seppur provvisoria), tutte le somme allo stesso dovute, tanto in via ipotecaria quanto in via chirografaria.
Proprio per queste ragioni la giurisprudenza di merito preferisce un'interpretazione tesa a privilegiare la soluzione secondo cui il versamento diretto in favore del creditore fondiario deve essere limitato alla sola quota di credito garantita dall'ipoteca, quota di credito che comprende, oltre al capitale, anche gli interessi determinati a norma dell'art. 2855 c.c. (così, ad esempio, Così Trib. Roma, 26 luglio 2005; Trib. Perugia 31 gennaio 2020; Trib. Agrigento 20 giugno 2016; Trib. Padova 12 agosto 2004, n. 1985).
È allora chiaro che se il creditore fondiario è un creditore di secondo grado, la somma oggetto di versamento diretto dovrà essere determinata scomputando l'importo del credito ipotecario di primo grado (oltre agli importi dei crediti assistiti dal privilegio di cui all'art. 2770 c.c.).
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