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Canoni di locazione
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Michele Feltrin
Ceggia (VE)09/07/2024 18:19Canoni di locazione
Buonasera.
Sono stato nominato custode di una esecuzione immobiliare.
Con il perito estimatore ho svolto i sopralluoghi indispensabili per la redazione della perizia di stima.
La perizia non è stata ancora depositata.
Informalmente, il perito, mi ha comunicato di aver accertato l'esistenza di un contratto di affitto opponibile alla procedura.
Si tratta di affitto di terreni agricoli, della durata di 24 anni, per il quale l'affittuario ha già versato tutto l'importo della locazione.
Sarei dell'avviso di chiedere al proprietario dei terreni affittati di versare alla procedura l'importo dell'affitto percepito.
Vorrei chiedere se per formulare tale richiesta devo attendere il deposito della perizia, ove vi sarà l'ufficialità dei contratti di affitto, o se diversamente posso già attivarmi presentando apposita relazione ed istanza al G.E.
Ringrazio per l'attenzione.
Cordiali saluti.-
Zucchetti SG
10/07/2024 10:53RE: Canoni di locazione
Dobbiamo rispondere all'interrogativo premettendo il dato per cui i canoni di affitto maturati dopo la notifica del pignoramento devono essere acquisiti alla procedura.
È noto che a mente del terzo comma dell'art. 820 c.c. i frutti civili sono quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono gli interessi dei capitali, i canoni enfiteutici, le rendite vitalizie e ogni altra rendita, il corrispettivo delle locazioni.
Dunque ai canoni di locazione, quali frutti civili, si estendono gli effetti del pignoramento a norma dell'art. 2912 c.c. ed in relazione ad essi Cass., 16 febbraio 1996, n. 1193 ha ritenuto che, dopo il pignoramento, il proprietario-locatore del bene pignorato, il quale non può più continuare a riscuotere il corrispettivo della locazione del bene stesso in virtù del disposto di cui agli artt. 2912 c.c., 65 e 560 c.p.c., è legittimato ad agire solo per conseguire il credito costituito dai canoni rimasti in tutto o in parte non pagati fino alla data del pignoramento, ai quali non può applicarsi il disposto dell'art. 2912 c.c. sull'estensione del pignoramento.
Per il pagamento dei canoni maturati successivamente al pignoramento, la legittimazione alla riscossione spetta in via esclusiva al custode. Così Cass., 29 aprile 2015 n. 8695 (ma anche Cass., 27 giugno 2016, n. 13216; Cass., 27 settembre 2018, n. 23320), secondo cui "gli artt. 65, comma secondo ("la conservazione e l'amministrazione dei beni pignorati ... sono affidati a un custode..."), 559 comma primo ("col pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti, senza titolo a compenso"), 560, commi primo e secondo ("il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto" della gestione, risultando agli stessi "fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione"),del codice di rito, nonché gli artt. 2912 ("il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata") e 820 c.c. (in ragione del quale sono compresi nel pignoramento anche i frutti civili, tra i quali rientra "il corrispettivo delle locazioni") inducono ad escludere che il titolare del bene pignorato possa, pur dopo il pignoramento, continuare a riscuotere, come tale, i canoni della locazione del bene pignorato, indipendentemente dalla circostanza che la locazione sia o meno opponibile alla procedura". In particolare, afferma la sentenza, il potere di amministrazione, conferito al custode dall'art. 65 c.p.c., il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 c.p.c.), nonché l'interesse del creditore procedente, che potrebbe essere seriamente compromesso dalla locazione del bene pignorato (donde la necessità che la locazione sia autorizzata dal giudice dell'esecuzione) convergono, tutti, nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene.
Ciò posto, e venendo alla domanda formulata, osserviamo che il tema la rilevanza dei canoni di locazione quale espressione della redditività dell'immobile pignorato spiega perché il legislatore abbia disciplinato espressamente il regime della opponibilità dei pagamenti anticipati.
Ed infatti, il pagamento anticipato del canone (come nel caso posto dalla domanda) o la sua cessione appresenta un elemento fortemente incidente sull'appetibilità del bene sul mercato, atteso che, in ipotesi di contratto di locazione opponibile, priva il futuro aggiudicatario della disponibilità dello stesso per tutta la durata del contratto, senza consentirgli di percepire il corrispettivo del canone.
Di questa situazione il codice civile si occupa negli artt. 1605, 2812, 2918, 2924 c.c. (il primo dei quali dedicato alla opponibilità delle cessioni di canoni o dei pagamenti anticipati all'acquirente, in caso di vendita dell'immobile). Tali disposizioni regolano, genericamente, la "liberazione" così ricomprendendo tutte le ipotesi di estinzione del debito relativo ai canoni per effetto di atto volontario del conduttore.
I pagamenti anticipati disciplinati da queste norme nei loro rapporti con il pignoramento (e prim'ancora con l'ipoteca) non sono così solo quelli "giuridici" (cioè i pagamenti eseguiti prima della scadenza pattuita) ma anche quelli "economici", cioè eseguiti prima del correlativo godimento in forza della previsione contrattuale (si pensi, ad esempio, ad un contratto di locazione in cui sia previsto, come nel caso prospettato, che tutto il canone relativo all'intera durata del contratto sia versato dal conduttore al momento della stipula).
Il regime di opponibilità dei pagamenti anticipati può essere ricostruito nei seguenti termini.
I pagamenti anticipati che coprono un periodo che non supera i tre anni sono opponibili, ma nei limiti di un anno, se hanno data certa anteriore al pignoramento.
I pagamenti anticipati che (come nel caso prospettato) coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell'ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento. Lo stesso vale per i pagamenti di durata non eccedente i tre anni che hanno data certa successiva all'ipoteca ma precedente al pignoramento.
Infine, i pagamenti trascritti dopo l'iscrizione ipotecaria sono opponibili nei limiti di un anno.
Alle regole sopra indicate fanno eccezione i pagamenti eseguiti conformemente agli usi locali (si pensi al pagamento anticipato del mese o del bimestre intero, o dell'intera annata agraria secondo gli usi invalsi negli affitti di fondo rustico), i quali sono opponibili se anteriori al pignoramento indipendentemente dalla data certa.
Aggiungiamo, con riferimento alla trascrizione del pagamento, che non è sufficiente fare riferimento ad esso all'interno del contratto di locazione, occorrendo la trascrizione di un autonomo atto (che per essere trascritto dovrà necessariamente rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata); ciò in ossequio al principio della autonomia della nota di trascrizione, secondo il quale "Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari" (Cass. sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).
Sulla scorta delle richiamate premesse siamo dell'avviso per cui il custode debba chiedere non tanto al proprietario, quanto al conduttore di provvedere al pagamento dei canoni di locazione maturati successivamente alla notifica del pignoramento. Sarà costui che, ove intenda sottrarsi alla richiesta, dovrà provare, nei termini che abbiamo riferito, l'opponibilità dei pagamenti eseguiti. -
Michele Feltrin
Ceggia (VE)11/07/2024 18:17RE: Canoni di locazione
Ringrazio della risposta.
Aggiungo:
"I pagamenti anticipati che (come nel caso prospettato) coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell'ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento."
Voi parlate di trascrizione del contratto di locazione. Nel mio caso il contratto è stato solamente registrato. Vale il medesimo assunto?
Infine, sarei dell'avviso di attendere il deposito della perizia, in cui avrò evidenzia e formalità, per procedere alla richiesta di apprensione dei canoni alla procedura anche se già interamente versati.-
Zucchetti SG
16/07/2024 11:23RE: RE: Canoni di locazione
La trascrizione alla quale ci riferiamo è la trascrizione del pignoramento.
Infatti, non è sufficiente che di esso si faccia riferimento all'interno del contratto di locazione, occorrendo la trascrizione di un autonomo atto (che per essere trascritto dovrà necessariamente rivestire la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata); ciò in ossequio all'ormai consolidato orientamento della giurisprudenza, secondo il quale "Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari" (Cass. Sez. III, 31 agosto 2009, n. 18892).
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