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SPESE CONDOMINIALI MATURATE NEL CORSO DELLA PROCEDEURA ESECUTIVA IMMOBILIARE
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Anita Lombardi
AVELLINO15/04/2024 18:16SPESE CONDOMINIALI MATURATE NEL CORSO DELLA PROCEDEURA ESECUTIVA IMMOBILIARE
Buonasera,
sono legale di un Condominio, creditore procedente per oneri condominiali in una procedura esecutiva immobiliare. Nel corso della detta procedura, sono maturate per il Condominio ulteriori spese ordinarie e straordinarie, ma ad oggi è stata già disposta la vendita. Come posso recuperare le stesse all'interno della detta procedura? Con intervento tardivo sine titulo?
Vi ringrazio anticipatamente-
Zucchetti SG
18/04/2024 07:05RE: SPESE CONDOMINIALI MATURATE NEL CORSO DELLA PROCEDEURA ESECUTIVA IMMOBILIARE
La domanda richiede alcune distinzioni.
Accade a volte che il titolo in forza del quale in creditore agisce esecutivamente (o interviene nell'esecuzione forzata da altri intrapresa) contenga una condanna del debitore ad una obbligazione ad esecuzione continuata o periodica.
Tipico esempio in questa direzione è il provvedimento giudiziale adottato in sede di separazione o divorzio che impone ad uno dei coniugi di provvedere al mantenimento dell'altro o della prole, oppure il decreto ingiuntivo per canoni di locazione scaduti ed a scadere.
Nel porre in esecuzione questo tiolo il creditore può, del tutto legittimamente, indicare già nell'atto di precetto o dell'intervento i ratei futuri, (con formule del tipo "... oltre ratei periodici successivi in ragione di … dal - data del precetto o ultima data calcolata in quest'ultimo - fino al soddisfo"): il relativo potere gli deriva direttamente dal comando contenuto nel titolo, riferito ad un periodo di tempo non ancora esaurito, ma indeterminato, nel senso che non è prevista una data certa di cessazione della sua efficacia, in quanto invece subordinata alla protrazione di un evento incerto nel futuro (quale l'inadempimento di controparte).
Qualora tuttavia il creditore (procedente o intervenuto) non lo faccia (la qualcosa deve essere controllata dal professionista delegato in occasione della predisposizione della bozza del piano di riparto, quante volte il creditore richieda importi superiori a quelli indicati nell'atto di precetto o di intervento), certamente potrà azionare il credito relativo ai ratei successivamente maturatisi nella medesima procedura esecutiva, ma a tal fine non potrà esimersi dal dispiegare a tal fine intervento (così Cass. Sez. 3, 11 dicembre 2012, n. n. 22645).
Ove invece il titolo esecutivo non faccia riferimento a crediti a scadere, occorrerà munirsi di nuovo titolo esecutivo e sulla base di esso dispiegare nuovo atto di intervento, a meno che il credito non risulti dalla documentazione di cui all'art. 499 c.p.c..
La norma prevede, che possono intervenire creditori privi di titolo esecutivo "se al momento del pignoramento avevano eseguito un sequestro sui beni pignorati ovvero avevano un diritto di pegno o un diritto di prelazione risultante da pubblici registri ovvero erano titolari di un credito di somma di denaro risultante dalle scritture contabili di cui all'articolo 2214 del codice civile".
La ragione per cui il legislatore ha inteso allargare le possibilità di intervento ai creditori di somme di danaro risultante dalle scritture contabili sembra individuabile nell'art. 634, co. 2 c.p.c., in forza del quale "per i crediti relativi a somministrazioni di merci e di danaro nonché per prestazioni di servizi fatte da imprenditori che esercitano un'attività commerciale [c.c. 2195], anche a persone che non esercitano tale attività, sono altresì prove scritte idonee gli estratti autentici delle scritture contabili di cui agli articoli 2214 e seguenti del codice civile, purché bollate e vidimate nelle forme di legge e regolarmente tenute, nonché gli estratti autentici delle scritture contabili prescritte dalle leggi tributarie, quando siano tenute con l'osservanza delle norme stabilite per tali scritture". Si deve ritenere, allora, che lo scopo della riforma sia stato deflattivo, dispensando questi soggetti dal proporre ricorso per decreto ingiuntivo, e riservando ad una fase successiva (ed eventuale) la verifica giudiziale del credito.
Tuttavia, a differenza di quanto prevede l'art. 634 appena citato, l'art. 499 si riferisce esclusivamente alle scritture contabili obbligatorie ex art. 2214 c.c.; sono dunque considerati solo il libro giornale, l'inventario, il bilancio, il conto profitti e perdite.
Ove l'intervento di questi creditori fosse tardivo, si è posto in giurisprudenza il problema della individuazione della relativa disciplina, posto che rispetto a questo intervento non può esservi l'udienza di verificazione dei crediti.
Il problema, in questo caso, è stato quello di verificare se l'intervento fosse ammissibile, e se vi fosse spazio per la celebrazione dell'udienza di verificazione dei crediti, e quali oneri abbia l'interveniente per vedersi riconosciuto il diritto all'accantonamento.
A questi interrogativi ha fornito risposta Cass. sez. III, 19 gennaio 2016, n. 774, secondo la quale "In caso di intervento tardivo, oltre il termine di cui all'art. 499, comma 2, c.p.c., del creditore privilegiato che versi in una delle condizioni cui all'art. 499, comma 1, c.p.c., il credito si ha per disconosciuto, restando preclusa l'attivazione del subprocedimento di verificazione regolato dalla norma, senza che da ciò, peraltro, derivi l'inammissibilità dell'intervento stesso attesa la prevalenza della disciplina di cui all'art. 551 c.p.c. ovvero, per le espropriazioni mobiliari presso il debitore e per le espropriazioni immobiliari, degli artt. 528 e 566 c.p.c., sicché detto creditore, per assicurarsi almeno il diritto all'accantonamento in sede di distribuzione, è tenuto a presentare specifica istanza e a dimostrare di aver agito, entro i trenta giorni dalla data dell'intervento tardivo, per conseguire il titolo esecutivo mancantegli nei confronti dell'esecutato".
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