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Variazioni contratto locazione opponibile

  • Mattia Callegari

    Venezia
    01/10/2024 11:35

    Variazioni contratto locazione opponibile

    Buongiorno,
    sono stato nominato custode e delegato alla vendita di un'immobile pignorato.
    Alla data del pignoramento risultava in essere un contratto di locazione opponibile alla procedura, regolarmente registrato nel 2014.
    Il locatario mi presenta una scrittura privata successiva, non registrata, nella quale è prevista una riduzione del canone di locazione fino al 31.12.2024.
    Chiedo se tale riduzione sia opponibile alla procedura o se debba pretendere il canone più alto previsto nell'originario contratto registrato.
    Grazie in anticipo.

    • Zucchetti SG

      01/10/2024 18:44

      RE: Variazioni contratto locazione opponibile

      La scrittura indicata in oggetto se non ha data certa anteriore al pignoramento non è verosimilmente opponibile alla procedura, ostandovi l'art. 2918 c.c.
      La norma prevede che "Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non ancora scaduti per un periodo eccedente i tre anni non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell'esecuzione, se non sono trascritte anteriormente al pignoramento".
      Aggiunge al comma 2 (comma che interessa la ipotesi propsettata) che "Le cessioni e le liberazioni per un tempo inferiore ai tre anni e le cessioni e le liberazioni superiori ai tre anni non trascritte non hanno effetto, se non hanno data certa anteriore al pignoramento e, in ogni caso, non oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento".
      In relazione a questa norma va segnalata Cass. Sez. III, 6 dicembre 2022, n. 35876, secondo la quale "Le disposizioni dell'art. 2918 c.c. (relative all'opponibilità ai creditori dei fatti estintivi e/o modificativi dei crediti derivanti da rapporti di locazione, non ancora scaduti alla data del pignoramento) sono applicabili sia in caso di espropriazione diretta dei suddetti crediti sia in caso di espropriazione del bene locato che ad essi si estenda, quali frutti, ai sensi dell'art. 2912 c.c.; l'espressione «liberazione di pigioni e di fitti non ancora scaduti» ha riguardo ad ogni ipotesi di estinzione di tali crediti, compresi il pagamento anticipato dei canoni non scaduti e l'eventuale remissione del relativo debito". La pronuncia, inoltre, in un obiter, precisa che l'espressione «cessioni e liberazioni» sia idonea a ricomprendere «ogni ipotesi di perdita della titolarità di crediti non ancora scaduti da parte del debitore esecutato», ovvero «tutte le cause di estinzione dei crediti futuri oggetto di espropriazione, ivi incluso il pagamento anticipato, oltre che per le relative cessioni, non per la sola ipotesi di rimessione del debito».
      Il custode dovrà dunque pretendere il canone più alto indicato in contratto.

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