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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
TASSAZIONE DECRETO - REGISTRAZIONE
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Grazia De Simone
GUIDONIA MONTECELIO (RM)11/05/2022 12:50TASSAZIONE DECRETO - REGISTRAZIONE
Buongiorno,
nel calcolare gli oneri accessori di un bene strumentale (negozio cat. C6) oggetto di trasferimento tra due SRL (dove la parte esecutata è contumace e non ha manifestato entro i termini l'opzione di assoggettamento IVA), ho proceduto imputando 200 euro a titolo di imposta di registro in misura fissa mentre le imposte ipotecarie e catastali rispettivamente al 3% e 1%.
Nel calcolo prospettato dall'A.d.E. il trasferimento sembra essere considerato alla stessa stregua di un trasferimento tra privati in regime di esenzione, con imposta di registro al 9% e ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna.
Vorrei sapere innanzitutto se le mie considerazioni trovano fondamento per la fattispecie descritta e se, secondo Voi, è opportuno far presente all'Agenzia delle Entrate la questione per procedere a un ricalcolo della tassazione. Anche perchè in caso contrario dovrei procedere a richiedere fondi all'acquirente che ha versato un importo inferiore in termini di oneri accessori rispetto a quanto calcolato dall' A.d.E.
Grazie anticipatamente per la risposta-
Zucchetti Software Giuridico srl
14/05/2022 10:12RE: TASSAZIONE DECRETO - REGISTRAZIONE
A nostro avviso il calcolo eseguito dall'Agenzia delle entrate potrebbe (usiamo il condizionale per le ragioni che tra un attimo indicheremo) corretto.
Invero, l'art. 10, comma primo n. 8-ter D.P.R. 633/1972, prevede che le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (fabbricati che, con espressione gergale, vengono definiti, appunto, beni strumentali"), sono esenti da iva, a mento che si tratti:
di cessioni effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento;
di cessioni che, il cedente abbia comunque deciso di assoggettare ad IVA.
Posto dunque che, come riferito nella domanda, il cedente non intende esercitare il diritto potestativo di assoggettare la cessione ad IVA, per verificare se essa sia operazione esente o meno, occorrerebbe accertare se trattasi di cessione effettuata dall'impresa costruttrice nel quinquennio o se si tratta di cessione effettuata da una impresa che, nell'arco dell'ultimo quinquennio, abbia eseguito sul predetto immobile interventi di ristrutturazione. In entrambi questi casi l'operazione sconterebbe l'IVA.
A questo proposito va precisato che per individuare l'impresa non si deve aver riguardo necessariamente a quanto indicato nel registro delle imprese, dovendo viceversa verificarsi il titolo edilizio, nel senso che l'impresa che costruisce o ristruttura l'immobile è quella in favore della quale è stato rilasciato il "titolo" edilizio (permesso di costruire, DIA, ecc.). Ciò sta a significare che anche all'impresa che occasionalmente costruisce o ristruttura l'immobile, all'atto della successiva cessione sono applicabili le regole previste per le imprese di costruzione o ristrutturazione (così l'Agenza delle Entrate con la circolare n. 27/E/2006).
Inoltre, a proposito del calcolo del quinquennio, occorre avere riguardo alla data di ultimazione dei lavori. A questo riguardo, con la circolare n. 12/E dell'1/3/2007 l'Agenzia delle Entrate ha precisato che il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell'operazione, debba essere individuato con riferimento al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, come già precisato con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 in materia di accertamento dei requisiti "prima casa", si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Inoltre, ha aggiunto, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente, si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata.
Se ricorressero le condizioni di applicazione della disciplina IVA, ci troveremmo al cospetto di una cessione che sconterebbe un'aliquota del 22 o del 10% (nel caso di fabbricati "Tupini"), mentre si applicherebbe una imposta di registro del 9% (come indicato dall'ADE) in caso di operazione esente.-
Grazia De Simone
GUIDONIA MONTECELIO (RM)17/05/2022 12:47RE: RE: TASSAZIONE DECRETO - REGISTRAZIONE
Buongiorno.
Innanzitutto vi ringrazio come sempre per la risposta e il servizio offerto. Nel merito, ho probabilmente omesso di segnalare che l'impresa cedente esecutata è una ditta costruttrice ma l'immobile in oggetto veniva utilizzato come ufficio. Tale ufficio anche se ristrutturato "abusivamente" veniva abbandonato in sede di esecuzione con data risalente al 2013 e pertanto ben oltre il quinquennio. Pertanto si è optato per considerare l'operazione esente.
La questione sulla tassazione rimane quindi ancora dubbia in quanto per i beni strumentali oltre il quinquennio, in assenza di opzione iva esercitata dal cedente, dovrebbero a mio avviso scontare l'imposta di registro in misura fissa (200 euro) e ipotecaria e catastale rispettivamente al 3% e all'1%. Potrei a vostro parere trovare riscontro a queste mie deduzioni all'A.d.E.?
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Zucchetti Software Giuridico srl
18/05/2022 14:13RE: RE: RE: TASSAZIONE DECRETO - REGISTRAZIONE
Confermiamo la risposta che abbiamo fornito, osservando che nel caso di specie l'imposta di registro dovrà essere applicata in misura proporzionale, e non in misura fissa, poiché non è assoggettabile ad IVA.
Invero, anche in giurisprudenza è stato recentemente ribadito che "Ai sensi del D.P.R. n. 131 del 1986, sono soggetti ad imposta di registro gli atti di cessione aventi ad oggetto beni immobili; ai sensi dello stesso decreto, art. 40, l'imposta va corrisposta in misura fissa e non proporzionale per le cessioni soggette ad IVA. Per il principio dell'alternatività IVA/imposta di registro il presupposto per l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa e non proporzionale è costituito dall'assoggettabilità ad IVA dell'atto di trasferimento.
Ai sensi del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 10, comma 8 ter, vigente ratione temporis, sono esenti dall'imposta IVA "le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni" mentre tra le esclusioni a tale regime di esenzioni la lett. d), vi include le cessioni" per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione".
Ne consegue che per assoggettare ad IVA, e non ad imposta di registro in misura proporzionale, una cessione di immobile, presupposto per l'esenzione ed anche per l'opzione IVA, è necessario che il cespite ceduto sia strumentale per natura".
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