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Forum ESECUZIONI - IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
Quantificazione imposte decreto di trasferimento
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Emanuele Curti
Roma08/11/2019 11:47Quantificazione imposte decreto di trasferimento
Buongiorno, vorrei sottoporvi il seguente caso.
Sono professionista delegato in una procedura in cui vi sono 5 lotti, la parte debitrice è una persona giuridica (non è impresa costruttrice o di ripristino), che ha optato per l'applicazione del regime IVA alle vendite, e gli immobili sono strumentali e uno abitativo.
il primo lotto, quello abitativo, è stato aggiudicato ad una persona fisica (che ha chiesto l'applicazione del prezzo valore e il beneficio prima casa): io riterrei che premesso quanto sopra l'IVA non si applichi, ma si debba versare l'imposta di registro al 2% e le ipocatastali per Euro 50 l'una;
il secondo lotto, bene strumentale, è stato aggiudicato ad una persona fisica: io riterrei che premesso quanto sopra si applichi l'IVA al 22%, l'imposta di registro in misura fissa e le ipocatastali in misura proporzionale 1% - 3%;
il terzo lotto, bene strumentale, è stato aggiudicato ad una persona giuridica: io riterrei che premesso quanto sopra si applichi (per l'IVA) il reverse charge, per l'imposta di registro in misura fissa e le ipocatastali in misura proporzionale 1% - 3%;
il quarto lotto non è stato ancora aggiudicato, mentre il lotto 5 segue la tassazione del terzo.
Così intenderei agire, al netto degli ulteriori oneri da richiedere per le cancellazioni delle formalità pregiudizievoli e la quota parte dei compensi del delegato.
Avrei forse un unico dubbio in ordine al lotto 1 se applicare anche l'IVA al 4%, ma dallo studio della normativa, l'IVA non risulterebbe applicabile anche se l'esecutata abbia esercitato l'opzione per la sua applicazione, non essendo la società costruttrice/di ripristino dell'immobile aggiudicato di natura abitativa.
Gradirei un Vostro prezioso parere.
Cordialmente,
EC
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Zucchetti SG
12/11/2019 08:04RE: Quantificazione imposte decreto di trasferimento
La soluzione prospettata ci convince, anche con riferimento al primo lotto.
Cerchiamo di spiegare le ragioni del nostro convincimento.
In linea generale che l'art. 1 del d.P.R. n. 633/72 assoggetta all'imposta sul valore aggiuntole "cessioni di beni" effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese o di arti e professioni.
Il concetto di cessione è esplicitato al successivo art. 2, a mente del quale "costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali su beni di ogni genere".
Dunque, anche la "cessione" effettuata in sede esecutiva soggiace in generale (ed a patto che sussistano i presupposti oggettivi e soggettivi per l'applicazione dell'imposta, e di cui diremo tra un attimo) alla disciplina dell'IVA.
Questo assunto è stato fatto proprio sia dal Ministero dell'economia e delle finanze, con la Risoluzione 193/E del 26 novembre 2001, nella quale si è precisato che il legislatore "non ha fatto riferimento ad uno specifico tipo negoziale previsto dal codice civile, ma ha adottato un'ampia formula definitoria, suscettiva di ricomprendere tutti gli atti che comportano, come effetto giuridico, un trasferimento della proprietà di beni di ogni genere (ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento) a titolo oneroso" che dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale con la sentenza del 12 agosto 1997, n. 7528 ha osservato che le vendite forzate costituiscono cessioni di beni ai fini IVA in quanto l'art. 2 non distingue "fra la natura volontaria o coattiva del trasferimento".
Fatta questa premessa, e venendo al caso da lei prospettato, dobbiamo osservare che in base all'art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 22 giugno 2012 (convertito, con modificazioni, con l. 7 agosto 2012, n. 134) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime "naturale" di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:
1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici (o di ripristino degli stessi immobili) entro 5 anni dalla ultimazione della costruzione o dell'intervento;
2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;
3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali - come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008 - per le quali nel relativo atto il cedente (qui non rileva se impresa costruttrice o non costruttrice) abbia manifestato espressamente l'opzione per l'imposizione. In particolare, secondo l'art. 1, del citato D.M., si definisce alloggio sociale (comma 2) "l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato". L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie. Rientrano inoltre nella definizione di alloggio sociale (comma tre) "gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree od immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà".
Per completezza, ricordiamo che secondo l'Agenzia delle Entrate (circolare 4 agosto 2006, n. 27/E ribadita, sul punto, dalla circolare 29 maggio 2013, n. 18/E), sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A" (esclusa la categoria "A/10"). Sono invece fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che "per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni") le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali "B", "C", "D", "E" e nella categoria "A10" qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.
Dunque, se si tratta di un fabbricato non strumentale, l'IVA sarà applicabile solo se ricorre una delle tre ipotesi sopra individuate.
La conseguenza è che, pertanto, la cessione effettuata da impresa "non costruttrice" e che non abbia ad oggetto alloggi sociali, non andrà soggetta ad IVA.-
Emanuele Curti
Roma12/11/2019 09:41RE: RE: Quantificazione imposte decreto di trasferimento
Grazie molte, per la Vostra consueta disponibilità e preparazione.
Colgo l'occasione, adesso, invece, per approfondire il tema della fatturazione, anche elettronica ove necessaria, in relazione ai suddetti lotti qualora la debitrice (soggetto IVA, ma impresa non costruttrice o di ristrutturazione sostanziale, che ha dichiarato però di voler optare per l'applicazione appunto dell'IVA alle vendite giudiziarie) non si rendesse disponibile all'emissione.
Come sappiamo tale incombente graverà sul Delegato.
A mio parere, il Delegato dovrà "formare" una sorta di registro fatture per la procedura in questione, dotandosi di sistema operativo adeguato in caso di fatturazione elettronica, recependo per le fatture i principi anzidetti nel parere riguardante l'IVA, e utilizzare ad esempio il numero cronologico 1, accompagnato da diverse lettere per quanti sono i lotti (tipo, 1/A, 1/B e così via).
Che ne pensate?
Servirà, dunque, un registro fatture unico per le procedure ad esso assegnate che copra l'annualità?
Grazie, davvero.
EC-
Zucchetti SG
17/11/2019 13:01RE: RE: RE: Quantificazione imposte decreto di trasferimento
Una delle problematiche classiche nell'ambito delle attività del professionista delegato legate al decreto di trasferimento attiene certamente agli adempimenti fiscali ad esso connessi, adempimenti che, nonostante la pluralità di interventi, le riforme del processo esecutivo intervenute nel 2005, nel 2006, nel 2014, nel 2015 e nel 2016 non hanno disciplinato.
Fra questi si segnala, in particolare, quello relativo all'assolvimento degli obblighi IVA legati all'ipotesi in cui l'esecutato, soggetto passivo dell'imposta sul valore aggiunto, non possa o non voglia emettere la fattura relativa al trasferimento dell'immobile a seguito dell'aggiudicazione, e (soprattutto) l'aggiudicatario non sia a sua volta soggetto passivo IVA, posto che, per unanime convincimento della dottrina e della giurisprudenza, anche il trasferimento del bene compiuto nell'ambito di una procedura esecutiva sconta l'IVA (Cass. civ., sez. V, 7 luglio 2006, n. 15570).
Dunque, anche nella vendita forzata il meccanismo di funzionamento IVA necessita di un comportamento del soggetto cedente, il quale ha l'obbligo di emettere la fattura, di registrarla, di addebitare in rivalsa l'importo dell'imposta al soggetto acquirente, e di versare quindi l'imposta medesima nei termini di legge.
La dottrina che si è occupata di questa tematica, con specifico riferimento all'ipotesi di delega al notaio delle operazioni di vendita, ha evidenziato l'esistenza di un vuoto normativo, anche attraverso il raffronto con il fallimento, ove il problema non si pone in quanto, per espressa disposizione dell'art. 74-bis del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, gli adempimenti in materia di imposta sul valore aggiunto costituiscono un obbligo del curatore fallimentare.
Al fine di indirizzare gli operatori sono intervenuti sia l'Agenzia delle Entrate che il Ministero della Giustizia.
La prima ha provveduto con la risoluzione 16 maggio 2006 n. 62/E, ribadita con la risoluzione n. 102/E del 21 aprile 2009.
La scelta di fondo seguita dall'Agenzia è stata quella di ritenere che obbligato ad emettere fattura in nome e per conto del contribuente e a versare l'IVA sia il professionista delegato delle operazioni di vendita.
L'Agenzia delle Entrate sottolinea come, se da un lato il custode giudiziario non assume la titolarità del bene oggetto di espropriazione forzata, che va riconosciuta pur sempre in capo al debitore, quest'ultima non si delinea come una titolarità piena nel suo esercizio, in quanto priva del potere dispositivo sul bene. Ne consegue che anche la soggettività passiva d'imposta del debitore esecutato deve ritenersi in parte "limitata" sotto il profilo dei concreti adempimenti che ne discendono, in particolare con riguardo agli obblighi di fatturazione e versamento del tributo. La procedura espropriativa del resto rappresenta un momento patologico nella circolazione del bene immobile, cosicché anche sotto il profilo della tutela degli interessi dell'erario, gli obblighi di fatturazione e versamento del tributo, non solo nell'ipotesi di irreperibilità del contribuente ma, in ogni caso, devono ritenersi accentrati nella procedura stessa.
Quanto affermato dalla risoluzione n. 158/E costituisce esplicazione di un orientamento già espresso in termini più generali dalla circolare n. 6 del 17 gennaio 1974, e dalla successiva risoluzione del 13 agosto 1974, in cui con riferimento alla figura dell'incaricato della vendita (commissionario, cancelliere, ufficiale giudiziario, istituto vendite giudiziarie) si era sottolineato come quest'ultimo ha l'obbligo di emettere la fattura con l'addebito della relativa IVA, precisandosi che l'IVA riscossa deve essere versata in tutti i casi in cui non sia possibile girare l'importo all'impresa esecutata, come ad esempio nel caso di irreperibilità di quest'ultima.
La posizione dell'Agenzia delle Entrate appena illustrata è radicalmente diversa da quella contenuta nella circolare del Ministero della Giustizia (Direzione generale della giustizia civile, Ufficio I) n. 44/2006 del 5 dicembre 2006, ove si precisa che "tra gli adempimenti del delegato, rientrano tutti quelli connessi al perfezionamento del decreto, compresi quelli relativi al profilo fiscale e tributario, tra cui l'individuazione del regime fiscale a cui è assoggettato il bene, l'esatta liquidazione dell'imposta dovuta e, nel caso di immobile soggetto ad IVA, la comunicazione alle parti (aggiudicatario ed esecutato) dei rispettivi doveri connessi al versamento dell'IVA: per l'aggiudicatario, quello di versare l'importo alla ditta esecutata, per quest'ultima, quello di emettere fattura e di consegnarla all'aggiudicatario per la trasmissione alla Agenzia delle Entrate".
Ove dunque si intenda percorrere la strada indicata dall'Agenzia delle Entrate, (il che ci sembra opportuno per lo meno sotto il profilo della prudenza, atteso che trasferendo l'importo dell'iva all'esecutato si corre il rischio che questi ometta il versamento) occorrerà dunque emettere fattura in nome e per conto dell'esecutato.
Com'è noto, la legge di bilancio 2018 (all'art. 1, commi 909, 915-917 e 928, Legge 27 dicembre 2017, n. 205) ha disposto in via generale, a decorrere dall'1 gennaio 2019, l'introduzione della fatturazione elettronica obbligatoria nelle operazioni tra privati e, contestualmente.
L'Agenzia delle Entrate ha approvato, con provvedimento del 30.4.218 le "Regole tecniche per l'emissione e la ricezione delle fatture elettroniche per l'attuazione delle disposizioni di cui all'articolo 1, commi 6, 6bis e 6ter, del decreto legislativo 5 agosto 2015, n. 127".
Esse prevedono all'art. 1 che la fattura elettronica è un documento informatico trasmesso per via telematica al Sistema di Interscambio (SdI), di cui al decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze 7 marzo 2008, e da questo recapitato al soggetto ricevente.
L'art. 2.2 dispone che la trasmissione della fattura elettronica al SdI è effettuata con le seguenti modalità:
a) posta elettronica certificata;
b) servizi informatici messi a disposizione dall'Agenzia delle entrate;
c) sistema di cooperazione applicativa, su rete Internet, con servizio esposto tramite modello "web service";
d) sistema di trasmissione dati tra terminali remoti basato su protocollo FTP.
Il successivo art. 1 prevede che la fattura elettronica è recapitata dal SdI al soggetto cessionario/committente attraverso le seguenti modalità:
a) sistema di posta elettronica certificata, "PEC";
b) sistema di cooperazione applicativa, su rete Internet, con servizio esposto tramite modello "web service";
c) sistema di trasmissione dati tra terminali remoti basato su protocollo FTP.
Ciò detto, non crediamo che il meccanismo così articolato impedisca o possa impedire la emissione di una fattura in nome e per conto del debitore da parte del professionista delegato. Infatti, si tratterà di emettere la fattura in nome e per conto, di inviarla al DdI il quale poi ne curerà la notifica al destinatario. Ricaviamo questo convincimento dalla osservazione per cui l'emissione della fattura in nome e per conto del debitore (cedente) resta comunque una fattura emessa dal professionista delegato, sebbene non in proprio ma in "rappresentanza" (l'espressione è atecnica) o, se si vuole, in "sostituzione" del dell'esecutato.
In argomento rendiamo noto che il C.N.D.C.E.C. aveva formulato all'Agenzia il seguente quesito:
Nell'ambito delle procedure Esecutive Immobiliari, l'Agenzia delle Entrate ha confermato che l'assolvimento degli obblighi IVA di emissione della fattura in nome e per conto del contribuente e di versamento dell'imposta, in ipotesi di mancata collaborazione dell'esecutato, soggetto passivo, (il quale non possa/non voglia emettere la fattura relativa al trasferimento dell'immobile a seguito dell'aggiudicazione) spetta al professionista delegato alle operazioni di vendita (v. ris. 16.05.2006, n. 62/E; ris. 21.04.2009, n. 102/E).
Si chiede di conoscere il canale telematico con il quale inviare il documento al SDI, atteso che il Professionista Delegato, non potendo utilizzare l'indirizzo telematico dell'Impresa Esecutata, ha a disposizione il solo canale telematico afferente il proprio Studio professionale, nel quale confluiranno, in ipotesi, sia le fatture emesse dal medesimo che quelle emesse per conto della Procedura Esecutiva, derivandone una discrasia fra liquidazioni periodiche dello Studio e dati acquisiti dell'Amministrazione Finanziaria.
L'Agenzia delle Entrate ha fornito risposta chiarendo quanto segue:
Come avveniva per la fattura analogica, il professionista delegato alle operazioni di vendita emetterà la fattura elettronica in nome e per conto del contribuente, in ipotesi di mancata collaborazione dell'esecutato, soggetto passivo, (il quale non possa/non voglia emettere la fattura relativa al trasferimento dell'immobile a seguito dell'aggiudicazione).
Il canale telematico di invio della FE a SdI non determina alcun effetto sulle liquidazioni IVA, è solo un canale attraverso cui inviare le FE a SdI.
Aggiungiamo infine che l'agenzia delle entrate ha messo gratuitamente a disposizione il sofrware per l'invio fattura in cui il professionista delegato può registrarsi come "Terzo intermediario"; in questo modo le fatture da egli emesse non andranno a comporre la sua contabilità.
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