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Forum SOVRAINDEBITAMENTO
Liquidazione Controllata e immobile abusivo
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Luigi Benigno
Aversa (CE)16/12/2022 20:35Liquidazione Controllata e immobile abusivo
L'art. 270 co 5 del CCII recita nel regolare gli adempimenti a carico del liquidatore, che "si applicano l'articolo 143 in quanto compatibile e gli articoli 150 e 151; per i casi non regolati dal presente capo si applicano altresì, in quanto compatibili, le disposizioni sul procedimento unitario di cui al titolo III. Il combinato disposto degli art. 150 e 151 CCII e il privilegio processuale di cui all'art. 41, co 2 del Tub consente la sospensione della procedura esecutiva e l'intervento del liquidatore per avocare a sé la procedura e procedere con la vendita competitiva solo se il creditore esecutante rinuncia alla prosecuzione della procedura esecutiva. Nel caso di ipoteca iscritta su immobile totalmente abusivo per assenza del titolo edilizio, come accertato dal Ctu, che ha determinato il possibile valore derivante dal solo diritto d'uso per anni sette, venendo meno la commerciabilita del bene ritengo non solo che la procedura esecutiva possa essere estinta in quanto il titolo del creditore esecutante, venendo meno l'ipoteca, non è più idoneo con inefficacia ex tunc a coltivare la procedura, ma che nell'ambito della liquidazione controllata, non potendo il creditore ipotecario vantare il privilegio sul prezzo di vendita, che non avverrà, non potrà cerco conservare il privilegio ipotecario sul prezzo derivante dal diritto d'uso, dovendo essere quindi degradato a chirografo. Grazie per il Vs contributo.
Avv. Luigi Benigno-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza19/12/2022 09:24RE: Liquidazione Controllata e immobile abusivo
Lei pone due questioni che si intrecciano tra loro. La prima riguarda la validità dell'iscrizione ipotecaria presa su un immobile totalmente abusivo per assenza del titolo edilizio.
Su questo punto la Cassazione ha assimilato la natura abusiva dell'immobile al perimento del bene che, per il disposto dell'art. 2878 n. 4 c.c., costituisce causa di estinzione dell'ipoteca (Cass. 06/10/2017, n.23453; Cass. 26/01/2006, n. 1693). La Corte precisa che, poiché l'immobile abusivo è destinato alla demolizione si può ritenere che esso sia assoggettato ad un "perimento giuridico"; unica possibilità di salvezza del bene è l'acquisizione dello stesso al patrimonio comunale con conseguente trasformazione irreversibile dello stesso in res extra commercium ", che dà luogo ad acquisto a titolo originario, con la conseguenza che l'ipoteca e gli altri eventuali pesi e vincoli preesistenti vengono caducati unitamente al precedente diritto dominicale, senza che rilevi l'eventuale anteriorità della relativa trascrizione o iscrizione.
L'estinzione dell'ipoteca esclude sia la sopravvivenza del privilegio processuale attribuito dal secondo comma dell'art. 42 TUB al creditore fondiario di iniziare o proseguire l'esecuzione anche se il debitore è assoggettato alla liquidazione giudiziale o alla liquidazione controllata del patrimonio, sia la sopravvivenza della stessa garanzia ipotecaria, per cui il credito vantato dalla banca, se documentato, va, come lei correttamente dice, collocato in chirografo.
Problema diverso è quello della pignorabilità e vendita dell'immobile abusivo (che sia o non gravato da ipoteca) e su questo punto la Cassazione si è espressa nel senso che "Le nullità di cui al comma 2 dell'art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47 non si estendono ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali (come confermato dall'art. 46 del d.P.R. n. 380/2001: in entrambe le norme citate, la facoltà di sanatoria non è concessa all'acquirente in via automatica, ma è subordinata all'esistenza delle relative condizioni), di talché anche l'immobile abusivo non sanabile può costituire oggetto di vendita forzata, purché ciò sia dichiarato nel bando di vendita. In caso contrario, si sarebbe, difatti, in presenza di un'alienazione di "aliud pro alio" rispetto alla quale non opera l'esclusione della garanzia per i vizi della cosa di cui all'art. 2922 comma 2 c.c." (Cass. 11/10/2013, n. 23140).
Del resto una comminatoria di nullità che si estendesse agli atti di trasferimento effettuati nell'ambito delle procedure esecutive individuali o concorsuali, piuttosto che rappresentare una sanzione nei confronti del proprietario dell'edificio abusivo, finirebbe – al contrario – per favorirlo, in pregiudizio dei creditori. Le vicende legate ai profili urbanistici dell'immobile, infatti, rilevano nella vendita forzata ai fini di cui all'art. 173 bis disp. att. c.p.c., ovvero sotto il profilo afferente alla relazione di stima del compendio pignorato, ma non hanno incidenza alcuna sulla apposizione del vincolo pignoratizio e sulla delega delle operazioni di vendita. In altri termini, l'abusività del bene deve emergere ai meri fini di rendere noto lo status dell'immobile ai potenziali offerenti in sede di vendita e, a fortiori, all'aggiudicatario, ma non incide diversamente sulla assoggettabilità del bene al pignoramento.
Ovviamente questo dal punto di vista giuridico, ma in fatto la commerciabilità di un immobile abusivo, specie se non sanabile, è ridotta azero o poco più.
Zucchetti Sg srl-
Luigi Benigno
Aversa (CE)19/12/2022 11:24RE: RE: Liquidazione Controllata e immobile abusivo
Nel caso di specie ritenete sia applicabile l'art. 41 co 2 del Tub? Nello specifico non è ancora stata delegata la vendita ma è stata depositata la CTU, che ha accertato la non commerciabilità dell'immobile per abuso insanabile. Il CTU ha determinato il valore da porre a base d'asta calcolando il diritto d'uso per n anni, in quanto l'immobile potrebbe essere acquisito al patrimonio comunale oppure il comune potrebbe ordinarne l'abbattimento.
Nell'ambito della procedura di liquidazione controllata è probabile che il liquidatore riesca a locare l'immobile piuttosto che a venderlo in quanto abusivo. Nell'ambito della procedura esecutiva individuale sarebbe molto difficile trovare acquirenti all'asta dovendo essere indicato nell'avviso di vendita l'abuso insanabile.
In tal caso data la nullità dell'ipoteca vorrei chiedere al giudice delegato di sospendere la procedura esecutiva individuale e di autorizzare il liquidatore a locare l'immobile per ottenere liquidità da distribuire ai creditori concorsuali, previo degrado a chirografo del credito dell'originario creditore ipotecario. In tal caso si porrebbe la questione della titolarità dell'immobile in quanto rimarrebbe in capo ai sovraindebitati, benchè ne siano spossessati con l'apertura della liquidazione. Ritenete possibile che la procedura di liquidazione controllata, esdebitati i sovraindebitati dopo i tre anni, prosegua sine die utilizzando i canoni del diritto d'uso, qualora si riesca a locare a terzi, per il soddisfacimento dei creditori concorsuali?
Grazie per la Vs attenzione
Avv. Luigi Benigno-
Zucchetti Software Giuridico srl
Vicenza20/12/2022 20:00RE: RE: RE: Liquidazione Controllata e immobile abusivo
Il fatto che l'immobile sia abusivo comporta che l'ipoteca su esso iscritta sia da considerare nulla per i motivi che abbiamo spiegato nelle precedente risposta. Di conseguenza, da un lato, la banca che ha iscritto ipoteca fondiaria non può avvalersi del privilegio processuale di cui al secondo comma dell'art. 41 TUB di proseguire l'esecuzione in pendenza della liquidazione giudiziale, come consentito dall'art. 150 CCII richiamato dall'art. 270 per la liquidazione controllata o della liquidazione del patrimonio e, dall'altro, in sed i ammissione al passivo il credito della banca va ammesso in chirografo. Una volta avvenuta tale ammissione lei deve chiedere al giudice dell'esecuzione la dichiarazione di improcedibilità dell'esecuzione fondiaria in corso in quanto nella sede appositamente prevista per l'esame dei crediti è stata disconosciuta la natura fondiaria dell'ipoteca e la stessa ipoteca..
L'altro aspetto che abbiamo cercato di evidenziare nella precedente risposta riguarda la commerciabilità dell'immobile abusivo e abbiamo detto che, seppur non è preclusa la vendita coattiva dello stesso, le condizioni di abusivismo insanabile in cui tale bene si trova lo rendono di fatto incommerciabile. Tanto comporta che tale bene possa essere escluso dai beni da liquidare posti a disposizione dei creditori.
Altro problema è l'eventuale locazione dell'immobile. Se il debitore o lei riesce a farlo, i canoni ricavati possono essere posti a disposizione dei creditori, ma è chiaro che deve essere fissata una durata, seppur indiretta, cui collegare la fine della procedura; questa potrebbe essere la scadenza del contratto di locazione, per cui i creditori saranno soddisfatti con i canoni ricavati dalla locazione dell'immobile della durata di tot anni.
Zucchetti SG srl
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